终于，来了！
9月30日发布招标公告。
10月25日，正式公布招标结果。
滨海新区首批两宗城市更新单元，落地！
天津市滨海新区泰达时尚广场片区城市更新实施主体招标项目位于经开区东区，具体四至范围为：东至东海路，与保税区隔路相望；西至北海路，与泰丰片区隔路相接；南至泰达大街，与南侧天保生活区相望；北至第五大街、时尚西路、时尚东路。总用地面积约80 公顷。天津泰达建设集团有限公司为中标单位。
天津市滨海新区永正制衣片区城市内产业区更新项目实施主体招标项目位于经开区东区，具体四至范围为：北至第六大街，毗邻美克工业园，西至康富、威世通用半导体产业厂房，南至汽车服务4S店，东至泰祥路。总用地面积9.31公顷。天津泰达建设集团有限公司为中标单位。
这预示着，天津正式步入“城市更新”时代。
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说到“城市更新”，地产圈热议的高频词。
当中国经过了30年的基建狂奔，特大城市的空间增速也都开始放缓，当新增土地稀缺已成现实，城市更新无疑成了存量提质的必要途径。
（据佳兆业发布的《2019-2020房地产行业白皮书》指出，中国房地产总市值已超300万亿，按每年2%的城市更新速率计算，城市更新迎来6万亿元级市场，随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将迎来10万亿规模。）
未来做住宅高周转可能会变成“老”的行业，但城市更新将会是永远的主题。
道士君先提一下城市更新进阶演变：
始于1989年，以政府主导的旧城改造为主，以完善民生配套为目标。
1990-2007年，以民营开发商主导的改造为主，众多大规模、高速无序、简单粗暴的城市改造使得公共性不足、历史文脉断裂、生态破坏等诸多问题堆积产生，城市无法实现可持续发展，城市适应力、生命力衰弱丧失。
2008年后，政府初步介入城市改造，建立规划管理机制引导市场化运作，全面推进“自下而上、人本诉求”的有机更新理念，城市更新日益趋向社会、经济、文化、物质、环境等多维度的升级改造。
2019年11月20日，中国城市更新（长三角）峰会在沪举行，2019年12月13日，城市更新受到中央政策鼓励。
2020年，“十四五规划和二〇三五年远景目标建议”明确提出“实施城市更新行动”，这意味着我国城市开发建设和城市更新方式将开启转型升级的全新格局。
2021年，城市更新上升到国家战略层面，首次被写入政府工作报告，相关政策也于8月起进入密集出台期。这里重点说一下，8月新政，在城市更新推进过程中，不得大拆大建！
现如今，
城市更新爆发，不是孤立现象。
深圳、广州、上海走在前沿，其他城市也开始积极拥抱城市更新。
天津，也已开始了“城市更新”的开阔大道。
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2021年，天津楼市最热的关注点：城市更新。
天津“城市更新”大事件：
1、2021年3月1日：《天津市关于落实国务院办公厅关于加强全民健身场地设施建设发展群众体育的意见的措施》，厂房、建筑屋顶、城市空闲地、边角地、公园绿地、城市路桥附属用地可做运动设施。
2、2021年3月9日正式实施《《关于推进滨海新区城市更新工作的实施意见(试行)》》，借鉴上海、深圳城市更新政策。
3、2021年6月22日，《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》。
4、天津城投集团发起设立600亿天津城市更新基金。
5、2021年8月22日，中铁投资入局滨海新区城市更新，洋货市场投资110亿，总投资131亿。
6、2021年8月23日，天津住建委《关于非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的指导意见》（征求意见稿）。本市行政区域内合法建设的，闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经区政府组织联合审查认定后，允许改建为保障性租赁住房。
7、2021年9月11日天津市房地产协会城市更新分会成立。
......
这每一步都走得很稳，且每一个都不是纸上谈兵，而是接地气，落实到位。
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可以说，目前天津“城市更新”进入发展快车道。ZF和民间都在积极推进，给予了很大的期望。
滨城最为积极，是天津城市更新的排头兵，而且出台的城市更新政策可行性及创新性较强。
今儿，经开区的滨海新泰达时尚广场更新单元、永正制衣厂更新单元两大“城市更新”项目落定。据了解，洋货市场项目预计2021年年底确定实施主体。
此外，高新区（华苑片区、海洋片区）、胡家园街（华北陶瓷市场周边）、大沽街（大沽化地区）也在紧锣密鼓推进中。
滨城近期城市更新区域（部分面积会有调整，最终图示以滨海新区公布文件为准）
南开、和平、河北、河东等也在积极跟进。值得一提的是，前几日，南开区启动城市更新。
南开区，启动城市更新
城市更新项目为西营门片区1、6号地，它是目前南开区唯一可以大面积建设的地方，更新方案包含民生改善、产业转型升级、公共配套补足、海绵城市及基础设施完善四大方面工作，规划后总建筑面积约189.6万㎡。
总用地面积约34公顷，其中，居住用地10.94公顷，占比32.2%；商服用地2.42公顷，占比7.1%。据说，将要打造为“南开启航科技城”
和平区，城市更新
和平路滨江道地区将迎来城市更新，规自局已经发布规划草案，拟采用主街+后街的规划结构，打造中心商业区和休闲体验区两种模式，提升该地区整体品质。
和平路的北部端头商业，也将启动城市更新，已正式更名为和平印象城，并启动招商，预计2022年开业。
河北区，城市更新
意式风情街将迎来更新，改造后，马可波罗广场、但丁广场定位为门户区和城市会客厅，周边小区将作为高活力新型社区亮相。
河东区，城市更新
河东区的冷批发交易市场将改造为天津信创产业应用示范基地。据了解，项目建筑规模5万平米，总投资1.77亿。
另外，道士君了解到，城投集团的金钟河大街项目正在推进之中；泰达控股的南门外大街项目正在邀请专业公司进行方案设计；住宅集团负责施工的嫩江里社区城市更新项目已经开工，另有几个老旧小区城市更新项目即将开工。
我们都知道，一个完整的城市更新政策体系，需要城市更新的“一个条例+一个实施办法（指导意见）+若干个实施细则”，以及指导未来几年城市更新工作的城市更新行动计划。
目前天津的城市更新政策以市规划资源局滨海新区分局牵头起草，经滨海新区区委区政府审议通过，由滨海新区人民政府发布的《关于推进滨海新区城市更新工作的实施意见(试行)》、和天津市住建委发布的《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》为主，辅以其他几个补充类的政策。天津政策体系里面还缺少《天津城市更新条例》，及若干个分区施策和分类施策的实施细则，以及城市更新行动计划。
这里着重提一下滨城“城市更新”政策，仔细研究一番，道士君认为最大的亮点是：强调产城融合、职住平衡为主要抓手。
其中通过城市更新，以主导产业赋能产城融合，盘活存量低效用地，推动产业转型升级，实现经济新旧动能转换。而就这一点，据道士君所知是下了大功夫，直接对标深圳、广州等高水准起步。
道士君想说，天津2021年最起码需要做成两个重点城市更新项目，一个是拆除重建类的项目，一个是市场化的老旧小区改造提升项目。
第一个的意义在于突破政策藩篱，杀出一条血路。第二个的意义在于形成存量项目的市场化运营模式。
按照目前进度，这两个完成率将会是100%。
天津的城市更新未来可期，但也可谓是任重道远。
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说到底，城市更新，要的不只是简单的拆迁改造，而是与历史保护、产业升级、提高城市活力、打造经济新增长极结合起来，这就超出了传统的开发思维。
有没有产业导入，能不能改变居民生活，会不会增加公共空间，能不能带来投资驱动之外的新增长极？
这是考验新一轮城市更新的关键所在。
而所有的城市更新其最大的价值就是对整个生活环境、整个板块价值的改变，对于周围住户来说，将拥有一个更好更全的生活配套；对于整座城市来说，可能又多了一个生动精彩的文化地标。
让城市优雅生长。
这，是个美好愿望。
数据来源：京津冀数据研究院