近期全国房地产投资销售走弱，房企参拍积极性降低，行业信用风险提升，担忧持续升温，购房者信心指数下降，叠加行业运行逻辑生变，部分业内人士称近期为“最难预测四季度”。
我们认为，目前今年大势已定不会再生变。针对后续政策是否会迎来松动，行业基本面又将如何走向，四季度及2022年滨海新区房地产市场走向如何，给出我们的判断：
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房地产行业正经历最坏时间点
1）全国房地产整体投资及商品房销售累计增速六连降，房地产市场降温明显，后续增长乏力
从地产投资数据来看，8月单月全国地产投资同比增长0.3%，环比 7月降 1.1个百分点，增速处 2016年以来第二低，仅高于 2020年 2月。
8月全国销售面积、销售额同比降 15.5%、18.7%，降幅环比 7月扩大 7个、11.6个百分点，连续两个月大幅负增长。考虑目前楼市、地市逐步降温，叠加房企资金吃紧，短期投资趋势仍将延续。
2）房企拿地积极性下降，考虑目前楼市地市逐渐降温，叠加房企资金吃紧，短期下行趋势仍将延续
市场普遍预期第二批集中供地由于溢价率得到控制，拿地毛利率将企稳，理论也将提升房企参拍积极性。
从实际效果来看，多城市第二批集中拍地成交地块数量大幅低于供应，流拍率明显高于首批集中供地，房企拿地需求及意愿低于预期。如合肥原计划供应 17 宗土地，经调整后缩减为8宗；成都供应的 75宗土地中，17宗因故终止出让，历时 3天最终实现 52宗土地成交；天津二次集中土拍供应的 61宗土地中，最终成交 40宗。
3）信用风险推向高潮，多家房企评级被下调，行业信用端担忧升温，影响购房者信心。（略）
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最坏时点已过，政策长期去“循环化”，短期边际放宽
1）“房住不炒”定位长期化，“稳”是主基调，当前大幅放松尤其需求端放开可能性不大
2014
首提构建房地产市场调控长效机制
2016
明确“房住不炒”
2018
首提“三稳”为发展目标
2020
“三条+两条红线”调控常态化
2021
重申“房住不炒”，房地产税加速
其中需要重点关注下2020-2021年的政策走向：
2020年疫情期间，政策亦保持定力。以 2020年上半年为例，尽管遭受新冠疫情冲击，但房地产行业调控底线明确。边际改善仅存在于供给端，本质属于疫情影响下的纾困行为，而降低首付比例、放松限购等需求端刺激则基本面临“一日游”。
2021年，重申“房住不炒”，同时加速试点房地产税。房地产税加速试点，是国家加速“去循环化”的表现，旨在破除调控陷入循环模式（放松后上涨收紧后下行，整体随调控上涨）（《房地产税落地及对天津市房地产市场影响分析报告》详见微信公众号二条）。
由此可见，尽管当前楼市持续承压，行业信用风险有所加大，但需求端政策放开可能性不大，面对长远发展目标，政府或具备较高短期波动容忍度。
2）流动性吃紧为行业当前困境症结所在，行业风险逐步加大， 政策微调有一定必要性
房企主要资金来源为销售回款和外部融资，若短期无明显外力，一方面按揭放缓叠加部分房企信用风险将持续影响购房信心、销售回款；另一方面，行业整体评级下调、部分房企流动性问题发酵可能引发资金端对房地产行业整体融资“过度谨慎”，带来融资难度进一步提升，由此导致的连锁反应可能引发行业更大的流动性风险。
3）按揭贷款为关键，主要为增加房贷额度下调利率，放宽按揭贷款审批、缩短放贷周期等
考虑住建部和央行等监管层近期监管方向，表示“货币信贷政策要继续坚持稳健的基调，在支持增长与防范风险之间寻求平衡；特别是要加强预期管理和引导，不向房地产市场发出错误信号；此外，也要防止政策调整误伤合理的市场需求”。
同时参考 2020 年疫情思路，未来政策若有调整可能方向或仍在资金层面。2021H1末 37家上市银行中26家房地产贷款占比、个人住房贷款占比已压降至监管要求上限及以内，整体存在一定调节空间。
对比来看，通过放宽按揭助力销售回款，作用或相对更大，如放宽按揭贷款审批条件、缩短按揭贷款放款周期等，将带来行业整体销售回款端资金改善。
4）投资谨慎土地市场将延续降温，房企分化严重，央企&国企成为拿地主力。（略）
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市场逻辑生变，短期已从供应逻辑转向宏观环境逻辑
1）市场逻辑生变：板块及整体市场供应差异但需求表现趋同，目前市场已从供应逻辑转向宏观环境逻辑
通过盘点滨海新区各板块2021年各季度供需走势发现，虽供应节奏各不相同，但成交量走势趋同。以市占率较高的生态城板块为例，相比天津全市与滨海全区，上半年供应节奏较慢，三季度供应节奏加速，但成交场表现与天津市、新区趋同。上半年成交量达到近三年高峰，三季度销量下降。主要原因为融资端收紧给行业带来的诸多负面预期。
数据来源：CRIC
2）转化下降，观望加重：到访量波动不大，但认购相比小阳春下降近三成，项目转化率持续下降，客户观望情绪加重
根据凯成地产监测的滨海新区75个在售项目到访认购情况来看，5月为成交小阳春，6月起到访认购双波动下滑，较5月到访环比下降29%，认购环比下降26%；下半年到访成交持续波动，8月认购环比下降23%，9月持续下滑，环比下降16%；项目转化率持续走低；十月首周国庆假期活动优惠拉长，到访认购小幅回升，从前三周数据来看到访较9月环比上升24%，认购环比上升20%。9-10月平均周认购359套，较5-6月下降24%。
3）以价保量：为应对宏观环境冲击，房企开始“以价保量” 回笼资金，带动项目热度
国庆假期活动举办与环比周期较长，到访高峰均集中在第一周；各板块均有不同程度降价特惠活动。
4）价格波动传导：降价超10%项目增加并拉动成交，挤占常规项目生存空间，需警惕后续波及整个市场。（略)
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未来预测：量价波动，分化加剧，改善聚合回流
1）量价预测：预计2021年总成交量将近300万方并随市场波动小幅增长，成交价小幅波动；2022年一季度市场初步回稳成交量小幅回落，价格回归。
2021年4季度：根据滨海需求基本盘，年均稳定在300万方；其中四季度较高80万方,按此测算，2021年年成交量也近300万方；当前市场表现下部分需求提前释放；预计2021年4季度将实现量的翘尾。
2022年，预计市场规模将回归：2022年，市场表现将回归稳定，受今年需求提前预支影响，预计明年规模小幅回落；土拍市场核心区供应不足，预计明年将以去库存为主，市场动力有限。
2）板块竞争：部分板块老盘集中策略激进，或将影响明年板块价值提升，部分重点板块改善需求或有回流趋势；考虑流速、存量等指标部分板块有一定市场机会。（略）
3）房企格局：部分黄档私企战略收缩大范围清库存；滨海房企格局分化加剧，国企央企市占率将提高（略）
来源：凯成地产