别老揪着天津楼市不好，就跟别的城市多好似的。
二手房的煎熬，全国普遍，陆续进入交易停滞期。
10月，北京二手房成交9340套，4年来首次跌破1万套。
深圳二手房成交量止步1605套，创近10年来新低。
中介自己都说：业主不降个四五百万，我都没脸给客户推荐房源……
苏州、成都、东莞、杭州……多个城市二手房开启“速冻模式”。
天津“不掉队”，这一次，终于跟上了全国步伐……
出埃及记
二手房成交均价，9月微反弹后，10月又一猛子扎下去。
一路向下，是不意外的趋势。
9月的个例，完全来自和平学区房。
831新政后，抢收迅速行动，坐地起价、越谈价越高的现象不在少数。
普小拆间，涨了20-30%，三片普小私产独单，门槛飙到230万。
除和平外，其它区二手房都软趴趴的。
对于和平学区房，想买的已迅速买完，不着急的接着等。
所以，10月二手房价回归“常态”，继续微跌0.74%。
史诗级对峙，开发商可以作弊抢跑。
二手房业主也可以，大家都一样，都没有话语权。
别看降60万、80万、100万的大有房在，价格还远没到位。
因为新房，在不断重塑板块新的价格锚点。
市区二手房抢跑一下，没准儿还有效果。
环城基本无望，新房压顶，很多业主躺平——不卖也不降，耗着吧。
有群友从年初就打算置换改善。
河北区90多平米二手房挂牌220万，无人问津，中介天天劝降到180万。
如果真降到这个价，或者更低，他将面临首付不够的问题。
“能卖就卖，卖不了也无所谓，总不能亏太多……”
还有位群友认购了旭辉铂悦公望小户型，但自己二手房始终卖不出去，不得已要退房。
现在市场预期很差，跟2014年差不多了。
二手房业主想活，只有一条路：断臂求生。
很难，就像《出埃及记》，期待被摩西引领着走出荒野。
跷跷板效应
越降价越观望，越观望越没成交，越没成交越降价。
10月，贝壳、我爱我家、中原总共才成交4470套二手房，比9月还少7%。
去年二手房也不好，但10月还成交了5034套。
今年金九银十的新房，是2015年来最颓，二手房也差不多。
楼市置换链，堵了。
改善人群，要出掉原本的老破小，希望有刚需接盘。
但刚需的潜台词是：“什么都涨，工资不涨，你还是太贵”。
另一方面，新房厮杀升级，大量低价新盘吃掉了二手房接盘侠。
跷跷板效应，异常明显。
前两天，有位90后刚买了宾水西的新房。
预算130万，此前一直看王顶堤二手房，突然发现宾水西也能买个75平米两室。
有九年一贯制小外，先住上再说，于是，果断转战。
逃之夭夭
二手房挂牌量还在涨，贝壳前台能看到的，已经16.6万套。
房产税是雪上加霜的因素之一。
挡不住多套房人的恐慌，一部分人已经坐不住了。
对于房产税，有人怕它不来，有人怕它乱来。
挂牌量飙升的另一个原因：不少板块，已进入换房周期。
梅江、张家窝、李七庄、大寺、辛庄、咸水沽、海教园……
最近挂牌量明显上涨，平均两个月涨10%。
梅江已经20年，业主都要改善了。
新梅江有新户型、新产品，房价不比老梅江贵，自然要换仓。
但很难出手，10月贝壳一共才成交16套房源。
这就是尴尬所在。
掏得起300万总价的人，看不上旧产品；能忍受产品的人，又没有购买力。
现在380万都能买到天空之镜110平米户型，精装还送车位。
辛庄新房价格大跳水，还面临1500多套二手房的抛压。
二手房成交价都压到了1万/平米。
投资客出货，改善人群换房，板块供应量太大，价格相互倾轧。
挂牌量增加，但带看量并没有明显上涨。
10月贝壳二手房日均带看4663次，与8、9月基本持平。
中介都去卖新房了，二手房“姥姥不疼，舅舅不爱”。
时间摧枯拉朽
情绪是放大器。
涨起来时控制不住，会超涨；跌起来时也控制不住，会超跌。
除非出现扭转性政策，否则很难止住。
就像深圳二手房指导价，刚出台时都觉得不管用，默认接盘人起码要花几百万买房东儿子的画作，或者一屋子明清家具。
可几个月之后，深圳二手房就变成熊样子。
2017年开始的调控也是如此。
都以为最多3年就结束，没想到5年后，不仅毫无结束迹象，而且还全面加码。
部分业主情绪崩塌，“放弃抵抗”，不少二手房超跌。
北岸中心，去年3.2-3.4万/平米，今年10月已经2.8万/平米。
当年买房靠抢，业主心气一直很高，现在也认了。
崇德园高层，2020上半年，中户4.3万/平米，边户4.5万/平米，现在中户也就4万/平米。
南开、水上、次新房，但大家似乎“看不见”……
市场没反馈，价格就没坐实。
招商雍景湾，2017年高层3.7万/平米，现在2.8-3万/平米。
恒大帝景，2017年4万/平米，2020年成交价3.5万/平米，现在已经3万/平米。
滨海开发区的伴景湾，2016年12月是房价高峰，2.8万/平米，现在只能卖1.6万/平米。
不是说降价就叫超跌。
有的降价，是它本来就不值那个钱，比如大张庄，小淀，降价只是回归地段价值。
但有的属于地段、产品没什么问题，有支撑，但价格还是往下走。
冬日天寒，并非只笼罩一城一池。
这种局面，完全没有要缓解的意思。
因为天津的房价，还在不断重置。
聚合效应
10月，市区和环城，只有河西二手房成交均价上涨。
“和平铁粉”9月已经买的差不多了。
还没出手的，属于对和平政策持怀疑态度，多半会转战河西一片。
明年不一定有小阳春，但河西一片和南开北片会有一波行情。
津南、北辰、红桥降幅较大，与新房拖拽有很大关系。
二手房板块的“聚合效应”越来越明显。
最近一两年，成交量高的就这些：挂甲寺、小海地、王顶堤、向阳路……
必须“看量买房”，流动性比房价更重要。
10月，成交量TOP10的小区，也是“老面孔”。
新城小区、景兴西里、诚基中心、元兴新里、碧春园……
河西新城小区，40平米户型，单价从去年的3万/平米，涨到3.3万/平米。
去年门槛120万，今年135万，涨幅12%。
这种环境还能涨价，神存在。
生态城的力高阳光海岸，竟然也上榜。
在售新房7000多，比二手房还便宜。
但对于着急落户的人来说，还是首选二手房。
眼下的楼市，是多年未见的“新鲜场面”。
大多数业主都不可能卖到心理价位，与其难受，不如选择“冬眠”。
乱世不做决定为上策。
对于买房人来说：
河西一片、南开北片，可以买，不用犹豫，把总价压低。
如果是买落户房，就在成交量TOP10里选。
挂牌量持续增长的板块，不建议进。
次新房有笋盘，可以淘一淘，至少现房安全。