核心观点：
进入传统楼市“银十”期，天津楼市表现较为亮眼，成交、供应两端双双发力。预计接下来，房企为冲业绩目标，以价换量现象依旧活跃，成交或将呈现稳步有升态势。
重点内容：
新房市场量升价跌，超半数以上城区成交均上升，供应力度加大，库存量也随之积累，去化周期仍处于较高位，市场面临不小的压力。
二手房市场均价延续稳步下滑态势，降温学区房、提高二手房贷款利率等多方面加速二手房市场均价趋于理性化的进程。
一、新房市场
（一）新房成交情况
从近三年的新房月平均成交规模来看，天津呈现小幅度的先降后升态势，即使在2020年疫情的困扰下，新房表现依旧较为强劲，仍然保持9000套以上的月平均成交规模，2021年1-10月份天津新房月平均成交套数为9527套，较去年微涨2.7%。进入2021年，年初受春节假期等因素的影响，楼市成交较为冷淡，2月单月成交跌至历史较低水平，3月份迎来传统楼市小阳春，市场缓慢升温，成交表现在4月份升至单月破万档位，连续发力三月后，随着全国范围内楼市调控加码，限购限贷政策收紧，新房虚热现象渐退，成交规模自6月起连续4月下滑，尽管在楼市传统“金九”销售旺季，成交表现却未达预期，但10月天津凭借成交回升态势给予市场一定的信心，新房表现脱颖而出。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年10月天津新房成交8887套，环比上涨8.64%，同比下跌10.76%。从累计成交来看，1-10月新房累计成交95267套，同比上涨8.86%。“银十”新房市场显露回温迹象，预计接下来，房企为冲业绩目标，以价换量现象依旧活跃，成交或将呈现稳步有升态势。
（二）新房价格变化
天津近三年新房价格整体呈现稳步上涨态势，但易受政策调控及市场竞争等因素的影响，多发波动现象。进入2021年10月，迎来传统楼市销售旺季，优惠活动较多，不乏降价之举，导致本月新房成交价格有所回落。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年10月，天津新房成交均价16612元/㎡，环比下跌4.6%，同比微涨0.1%。预计接下来，房企为冲全年业绩目标，优惠力度或将加大，房价有望再度回落。
（三）新房供应及颁发预售许可证楼盘
传统“银十”销售季，房企推盘力度只增不减，本月供应量再度上涨，且高于去年同期水平，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年10月批准上市面积为122.67万㎡，环比上升5.1%，同比上升26.1%。从库存来看，今年1-10月基本呈现先降后升的特征，在供应增加以及去化表现一般的情况下，库存量小幅累积，根据数据显示，10月天津新房库存为2178.32万㎡，环比微升1.3%，同比上升3.9%。从去化周期来看，10月去化周期为20.3个月，较上月增加0.4个月，整体来看，天津去化周期长期处于较高位，去化压力不小。
本月，天津新领销许项目为52个，项目集中分布于北辰、津南、西青以及宝坻区，其中宝坻区的珺悦峰花园项目本次预售建筑面积28634.43㎡，产品户型以二居及小三居为主，刚需群体的倾向度较大。津南区的唐晟雅苑项目是本月预售项目中建筑面积最大者，位于津南区天嘉湖自然保护区，是环城四区少有的千亩生态大盘，周边交通、教育、医疗等配套较为成熟。
（四）分区域成交情况
从天津各大城区的成交表现来看，分化特征显著且具有一定的稳定性，10月份，滨海新区和津南区成交活跃度仍然占据领先地位，占比分别为20%、14%，北辰区以11%的占比超越武清区，跃至第三，武清、西青、宝坻、静海以及东丽区占比均超5%，分别为10%、8%、8%、7%、6%，其余8区的占比均低于4%。从成交套数来看，成交量较上月上涨的城区有10个，下跌城区数量有6个。其中河北区成交活跃度提升显著，10月成交114套，环比上涨78.1%，涨幅居首，主城区的代表南开区成交却不见起色，10月成交124套，以29.1%的跌幅居首。
（五）板块成交排行
从10月份各大板块的成交来看，宝坻区的宝坻郊区的成交套数再度领跑，单月成交套数481套，成交均价为10191元/㎡，其次为津南区的海河教育园板块，本月成交410套，成交均价为18938元/㎡，滨海新区的中新生态城板块本月成交341套，位居第三，津南区的天嘉湖板块本月下滑至第四位，与静海区的团泊东区板块并列，均成交314套。总的来看，宝坻区的宝坻郊区板块以及滨湖区的中新生态城、滨海旅游区等板块的稳定性与活跃度较高，北辰区发力较足，包含铁东路板块、青光板块等多个后起之秀。
（六）项目成交排行
根据10月份天津新房成交套数TOP20项目来看，共覆盖8个城区，津南区及滨海新区项目仍是成交主力，尤其聚焦于两大区域的海河教育园、滨海旅游区板块。北辰区的北辰正荣府位居成交套数榜首，本月成交163套，项目位于北辰区铁东路板块, 为价值日益突显的北部中心活力区，是正荣地产在天津打造的又一力作，项目规划18栋住宅，包含高层、小高和洋房产品，户型建筑面积约82-125㎡，备受刚需群体青睐，成交热度高涨。滨海新区的滨湾万科城本月成交155套，位居成交套数第二，项目地处西部新城核心区域，与滨海高新区、先进制造业产业区、中心商务区等多个功能区相邻，同时项目自带商业，极大程度上满足业主生活所需。
根据10月份天津成交金额TOP20项目来看，西青区的融创·梅江壹号院凭借较高单价位居成交金额榜首，单月成交金额为28828万元，项目为壹号院产品系，是品牌房企融创首度回归天津之作，产品更加倾向于高端群体。其次为位居成交套数榜首的北辰正荣府项目，本月在成交金额层面也表现不俗，单月成交金额为26917万元。河东区的中信城市广场以及河西区的中海天空之镜分别以26650万元、22833万元位居成交金额第三、四，其中中海天空之镜项目毗邻海河黄金水岸，地处海河东岸CBD核心位置，配套成熟，同时品牌房企中海倾力打造更是为项目锦上添花。
从各大房企在天津市场的表现来看，中海地产本月凭借12.81亿元的销售金额跃至榜首，融创中国紧跟其后，销售表现俨然不俗，单月销售金额为10.2亿元，万科依旧位列第三，但销售金额却较上月提升不少，为8.46亿元，新城发展控股与其差距较小，以8.24亿元销售金额位列第四，另外，处于销售金额5亿元档位的房企有中国金茂、保利地产等5家，整体来看，本月房企销售层面上升较大，品牌房企中海、融创、保利等持续深耕天津市场多年，且贡献也是不容小觑，同时也有不少远洋、旭辉等中坚力量型房企表现出一定的活跃性，另外，本土房企的代表天津城投凭借较高经验以及对天津市场的熟悉度展现出强劲的稳定力。
二、二手房市场
（一）二手房市场均价
自2019年以来，天津二手房市场均价基本呈现稳步下滑态势，一方面，人口流动力有所减弱，导致楼市需求减少，二手房价格呈现下滑态势，另一方面，政策加码在一定程度上刺激二手房价格逐步走低，尤其体现在降温学区房、提高二手房贷款利率等方面，多重因素加速二手房价格趋于理性化的进程。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2021年10月市场均价为20997元/㎡，环比下跌1.63%，同比下跌8.59%，价格波动逐步趋于平稳。
（二）涨降价房源分布
从涨降价房源来看，10月天津二手住宅调价中涨价房源占比下降，占比跌破5%，本月占比为4.8%，占比较上月收窄1.9个百分点。整体来看，随着房贷政策收紧影响的不断深入，买房观望情绪渐浓，降价房源占据市场绝对份额。
三、购房建议
根据天津房地产市场运行情况来看，“银十”新房显露回温迹象，从多城呈现降温特征中脱颖而出，价格也是受季节性因素的影响止涨转跌，二手房市场均价延续稳步下滑态势。预计接下来，房企为冲全年业绩目标，以价换量现象增多，价格有望再度回落。
从接下来入市项目来看，北辰区成供应主力，环城区的西青、津南以及远郊区的武清、宝坻的活跃度也不小。北辰区凭借区位优势获得较高的关注度，北仓、双街等板块教育资源、交通等方面的发展较为成熟，其中，绿地新里天澜项目将加推宸澜花园14号楼，整个项目打造曲面天际线设计，错落有致，减少自遮挡的同时保证了业主舒适的小区环境，当前在售楼体均价为2.25万/㎡，更倾向于改善型群体；另外，西青区的宜居指数也是处于领先地位的，从生活配套、产业发展等方面都领先其他区域，其中精武镇、海泰产业园、大学城、李七庄等板块均包含较为优质房源，汇集众多品牌房企的倾力之作，如保利倾心打造的保利和光尘樾项目，融创主打壹号院系列的融创梅江壹号院，均有加推楼盘动作；当然作为远郊主力的宝坻区也不甘示弱，宝坻区近些年开启全面规划，高铁站的建设、人才引进等均为楼市发展带来了一定的利好，即将加推楼盘的理想之城项目，占位宝坻“一轴”“一带”交汇处，“一轴”是南关大街商业发展轴，作为城市发展“主动脉”，串联南关大街、新都汇等各大商圈，“一带”是集湿地体验、滨水游憩等功能于一体的潮白河景观带及两侧城市活力空间，生态宜居、配套完善等项目特色油然而生，助推项目关注度逐步走高。整体而言，优质项目不断涌现，加之年底房企为冲业绩目标，优惠活动繁多，各类购房群体可根据自身情况恰当入市。
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诸葛找房数据研究中心（又称：诸葛找房数据研究院）是依托于诸葛找房大数据和AI成立的专业房地产研究机构，自成立以来深受房地产企业、金融机构以及权威媒体的信赖与支持。诸葛找房数据研究院依托诸葛找房覆盖的八百多个城市的数据资源，建立了信息最全的、最专业房地产数据库，定期发布中国主要城市的价格指数，及时反应房地产市场变化及房产重要报告，研究领域覆盖土地市场、新房、二手房、租房、房企等全业态领域。成立两年以来接受媒体采访5000余次，发表代表文章被引用将近2.5万次，已经成为评判房地产市场发展状况的重要依据。
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