久违的10月份月报可算来了，鉴于粉丝群的网友们一直提到“如今市场是否值得下手买房”的问题，因此今天呢，正好和大家借着10月的数据，聊一聊过去10月的市场，顺便展望下收官市场的走势。
银十的“抢滩登陆”：客户还想“再看看”？
从全国土地市场上看，整体相对平淡，但随着贷款方面的宽松，对于房企来说则相对利好，利于第三批次土拍顺利进行推进。
新房市场上，结合当下数据，分为两类，一部分客户观望心态比较严重，不管市场如何出台调价的项目，这类客户也只是隔岸观火，还有一部分客户因为个人需求得以满足，进而进入年末的新房市场。其实年末最后两月能刺激市场的，或许是新盘和适当合理的优惠（结合9-10月数据，并非所有优惠都能撬动市场）。
据克而瑞天津统计，10月天津商品住宅供应面积约77.7万㎡，同比下降25.5%，环比下降37.7%；成交面积约97.9万㎡，同比下降18.7%，环比上涨1%。成交均价约16674元/㎡，同比上涨1.4%，环比下降4.1%；整体成交金额约163.2亿元，同比下跌17.6%，环比下跌3.1%。
这样的一组数据，说明了购买力的变化幅度，但是相信11月因为市场“价格变化”，会有一个数据的提升。
十一黄金周——楼市的“双11”
整体商品住宅市场上看，10月全年供应底值，国庆+促销来拉动成交；截止10月，2021年整体供求比＜1。
全市周度市场监测情况上看，国庆7天假期市场热度增1倍，最后一周促销+开盘炒热市场。可见，十一黄金周期间仍是近俩月内甚至下半年最火热的购房窗口期。
我们也能看到，越来越多的房企项目，开始参与到迎合市场“刚需刚改类”人群的价格口味，因此购房窗口正在逐渐的打开。
板块角逐：凭单一项目
拉动整个板块真的很可怕？！
从天津各区商品住宅市场上看，红桥、津南、北辰以价换量成果显著，特惠盘平均降幅约10个点。而同比2021年9月-10月的商品住宅成交均价上看，市内六区基本持平，其中和平区微涨，红桥区微跌，环城四区、远郊五区及滨海新区成交价则基本持平。
下面呢，我们来看看重点板块的商品住宅市场，从成交金额排名上看，河西新梅江、津南海教园及西青大学城傲居前三，毋庸置疑，这三大板块是目前天津市场板块中项目最为集中，区域特性优势最为稳固，以及购买力人群最为扎堆的三个“排他化”特点。而金额增幅上，北辰淮河道则上涨202%，同时成交面积同样上涨233%，小编也斗胆猜测由于此前淮河道板块众多项目积累的库存爆发，导致个别项目的特惠房出炉，可见整个板块的热度也得益于这个特惠调整。因此，在市场淡季时项目的价格调整也能影响整个板块成交的“温度”。
9-10月特惠楼盘板块：是危还是机？
同样，与过往的金九银十所不同，区域成交则带动则主要依赖特惠项目的“出街”，当然特惠项目的增多也间接反映出该区域市场成交的不乐观性。具体看，10月特惠项目重要集中在北辰、武清、津南、宝坻、西青、东丽，平均向下浮动10个点，其中红桥优惠盘占比超50%，北辰优惠盘占比约40%，仅北辰瑞景及生态城旅游区从10月首降，其余现实板块均在9月显示上再次下降。
因此，仔细分析看，特惠盘数量的下降，则意味着开发商短期内的回款计划到位，同时板块内的价格也已进入平稳阶段，当然，非得说现在是个抄底好时机，这句话为时过早，最终要取决于最后的成交规模性和整体项目价格的稳固性，否则一旦工抵房，特价房一个接一个的推出，将会形成蝴蝶效应。
最后呢，还是干货时间，我们一同来看看具体到项目成交的榜单排名：
当然，还有基于对未来两月天津楼市的走势，小编认为依旧是“面粉”决定“面包”的倾销，鉴于未来可能会出现的第三次集中供地，相信各大开发商也将加速特惠推盘速度，以回笼资金完成对未来“新地块”的收购，同样年底或年初期间，也将成为“改善盘”最终的登场之时，更加的贴近市场的竞争模式和规避市场同质化产品的困境。
而随着未来“房地产税”试点城市的公布到来，相信从二手房刚需到新房改善的走势也将逐渐显现出来，相信各位网友对于是买是卖？应该有了自己的答案吧。
注：本文数据来自克而瑞天津