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大家好，我是秘密君，
今天天津第三批土地集中出让土地出炉，如预期，挂牌量有限仅仅11宗。起始价76亿总建面141万方左右，是第一批土地供应量的67%，第二批的27%。这也符合此前的市场预期——供应量不会太多。而从已经披露第三批土地供应计划的城市来看，城市间第三批土地供应明显出现了分化。
PART01
迟来，早到？城市分化！
按挂牌数量来看，南京、合肥、上海等多个城市三批集中供应地块数量有所增加。其中上海共推出58宗、南京61宗、福州48宗、济南81宗、杭州51宗。
而且这些城市普遍推的是热点地块，核心区域优质地块的供应量明显增加。以杭州为例在供应的51宗地块中，有42宗为纯宅地，且主城区就推出了23宗地块。杭州，也要开始吸金。
但除了天津第三批土地供应明显减少之外，另外一个城市长沙，土地供应量也大幅度减少。长沙第三批挂牌仅26宗，相比第一批少10宗、相比第二批少7宗，供应建面418万方，仅为第二批总量的58%、第一批总量的45%。
从土地出让来看，城市间已经明显存在节奏上的分化，背后的原因，非常值得瞩目。
第一个是土地出让的计划完成情况：从2021年宅地供应完成率来看，合计前两批次，仅有北京供地完成率达到80%以上，大部分城市在60%以下，离完成年度供应计划仍有一段距离。
另一个是二批次的集中流拍，第二批集中供地的北京、上海等20个城市，共计流拍70宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到31.8%，而在首批集中供地时，流拍撤牌率仅为6.5%。长沙、北京、沈阳、杭州、广州5个城市的流拍撤牌率甚至超过50%。
可以看到——很多城市这一轮不论是门槛降低还是拿出核心区土地都是想要更多吸引开发商购买力。这一点与一二批次土地供应形成明显区别：当时，面对一个全新的政策，大多数城市给出的是相对均质的土地，在试探市场反馈。
市场可以说是以流拍深深教育了一下土地供应，在年度出让计划与流拍压力下，土地供应也不得不拿出点诚意来。但是土地集中供应的一个隐藏套路是：分散土地追逐的集中度。这一点从已经完成第三批土地集中出让的无锡可以看的非常明显：无锡前两轮集中供地中，地价触顶率分别达到93%、39%，但是第三批次次以无地价、无触顶平淡落幕，半小时内成功出让20宗地块，仅3宗地块以低溢价率成交，总成交价约273.8亿元。
几乎可以称得上平淡，这一点恐怕三批大多数城市都适用。
PART02
地市逆转——购地资金的城市争夺战
在土地集中出让分化背后，秘密君意识到一个问题是：错峰与土地买方市场的到来。
典型像咱们大天津，第一次土地供应58宗，成交45宗，总建筑面积520万平方米，斩获土地出让金498亿元。而第二批一共给出了61宗的巨量商品住宅供应，其中市内六区就达到了12宗，虽然有7宗最后停牌，但是扛不住供应多啊，最后成交了424万平方米，土地出让金329亿元。两次合计起来土地出让金973亿元，已经超过了去年同期。到第三批，赶上市场价格极度飘摇，同时土地出让规模已经基本接近去年同期水平，坐看南方城市的厮杀。
但南方很多城市前文已经说了，土地供应完成计划情况极低，第一二批土地价格高而且优质地块较少，流拍情况丝毫不比大天津弱。
在当下市场，开发商一方面资金链紧绷，另一方面市场下行显著，能够拿得出来真金白银的已经是难能可贵，所以开发商的角色一改过去的有钱难进门，现在成了笑脸相迎。无论是核心区优质地块加码还是降低进入门槛，都预示着一点：土地市场正在像买方市场转变，开发商反客为主。
除了反客为主，另一个特点是城市间的资金争夺。
在土地集中出让政策开始的时候秘密君就提到过：眼下市场剩余玩家多是全国性或跨地域企业，集中出让中，有限的资金调配将会是一门学问。不仅要考虑土地本身的盈利能力，而且会综合评估风险、市场、甚至是自己内部区域公司的竞争力。在有限的蛋糕下，相对弱势的区域公司能够分到的蛋糕必然会少。
这也造成另一个潜在的影响是：城市间事实上会形成资金争夺，谁能更有诚意，门槛更低，而且发展前景更好谁就能获得更多开发商资金的投入，而相对弱势的区域公司以及城市就会被抛弃。这一点在眼下表现尚不明显，但未来一定会是越来越显著的趋势。
在今年的三批土地供应中，天津无疑是占据先机的一个，一二批率先端出核心区土地，优质条件与南方城市形成错峰竞争。当各大城市对于集中出让制度的适应度越来越高的时候，如果各大城市都端出核心区土地将会是如何局面？几乎无疑，开发商举着票子会给城市投票。秘密君敢断定这将会是明年土地市场的一个很大的看点。
PART03
静海、北辰、乃至于河西
第三批土地供应11宗并不出乎意料，但是目前未见租赁住宅用地。租赁也将会是个影响市场深远的话题，特别是如果关注过南方很多城市的租赁住房政策的话。
而这11宗用地中，河西解放南路两宗地块算是有些看点，郁江道两宗地块曾经出现在第二批供应名单里，但最宗停牌，那时候这俩宗土地的出让起始价格是7.2亿元与8.3亿元，但是在今天的挂牌表单里，起始价格分别成了6.1与7.6亿元。起始价格调低了不少，大概率会是底价成交了。
而另外两宗是北辰龙门东道地块，容积率都达到了2.0，起始价格在6000元/平方米左右。这个价格相对此前北辰出让的土地价格来看，肉眼可见的非常实惠了。这里秘密君必须提一句：北辰市场明年的竞争将会非常激烈。作为一个非常强地缘的市场，其实很难从全市范围召集客户，只能依赖河北红桥，明年市场压力不容小觑，此前有项目低于17000元的销售价格已经给市场提了个醒。
秘密君必须说一句静海团泊西2宗，楼面价格回落到4000元/平方米以下，这是个非常明显的信号。
实话说静海市场现在很让人惊讶——老城区追高，团泊西依赖城区外溢支撑，但支撑能力非常有限，而团泊东已经极艰难。在这种情况下很多静海客户问我在哪里买，秘密君真的很难回答，因为就个人有限的见识来说，自从教育门槛收紧、市场转冷之后，静海市场日趋封闭，就这么些客户，买了这里就不会买那里了。在封闭市场环境下，核心区可能会被推高，但也意味着会有很多片区会失去支撑。仅就团泊西眼下的开发规模来说，静海外溢很难支撑起如此需求。这也是构成静海未来市场调整的底层逻辑。