文 / 子木
刚刚，国家统计局发布了一份报告，《中国统计年鉴2021》，有很多干货，今天我决定站在房地产角度，跟大家仔细聊聊。
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首先是趋势。
数据显示，2020年全国人口出生率为8.52‰，首次跌破10‰，全国人口自然增长率（出生率-死亡率）仅为1.45‰。
两项数据，均创下1978年以来的历史新低。
这意味着，我国整体的人口增速从“兔子变成了乌龟”。
那个畅谈人口红利的大时代已经离我们远去，无论是买房还是做生意，首先要考虑的要素就是，“人”。
2020年是疫情大年，不生娃的问题进一步扩大，影响到了宏观战略和可持续性，于是今年5月我们下发了“全面放开三胎”的政策。
那时候整个行业都在思考，为什么不是鼓励第一胎，而是三胎。
现在有了答案。
2020年的结婚登记人数共计814.33万对，自2013年以来连续7年下降，且创下2003年以来的历史新低。相比结婚对数，结婚率则创下了42年来的新低。
归根结底，人口出生率之所以低，是因为结婚的人少了。没有蛋，哪来的鸡。
仔细想想也对，刺激二胎家庭生三胎的难度，肯定要比让一对年轻人结婚生娃的难度要低很多。
毕竟一个是现成的，一个还得从头来过。
关于年轻人为啥不爱结婚了，估计街边堆雪人的小孩子都知道，教育高、医疗高、房价高。
你看，今年大刀阔斧的改革，是不是都围绕着“社会三高”在展开，万亿级的教培市场，说关就关，医疗产业搞采集、扩规模，而房地产，不用多说，直接摁在地上往死了揍。
但我认为结不起婚，还有一大原因就是“社会资源的不均衡”。
数据显示，2020年年末，男性占比51.24%。
城市还相对平衡一些，大多数农村的男女比例，严重失调。
人类延续的第一要务就是繁衍，基本是所有家族的使命，在比例失调的情况下，女性的婚姻价值被加速推高，而衡量差距的唯一的表现形式或许就是：
彩礼。
前几天我看了一个报道，说北方有一农村，取一个媳妇儿需要花50万，娶一位二婚的中年妇女也要30万。
当地男子苦不堪言，但最终只能选择妥协，用家里的六个钱包积蓄娶妻生子。
一个研究社会学的朋友跟我说，人口发展遵循自然法则，生男生女的概率是1:1。但有些地方却长期违背自然价值，持有“重男轻女”的偏见，那么下一代就会付出相应的代价。
这个话题非常深，暂且不往深挖。
总之，未来我国人口下行趋势不可避免，只能延缓，很难扭转。
2
再看房地产市场。
现在不同于早期，几十年的大改大建，中国房屋总量已经登顶全球。
报告显示，2018年中国城镇住宅存量276亿平，城镇人均住房建筑面积33.3平方米，城镇住房套均面积89.6平方米，城镇住房套数3.11亿套，套户比1.09。
意思是，平均下来，每个人有33.3平米的居住面积，每个家庭都有1.1套房。
对标美国、日本、德国这些国家，我们的整体住房供应达到了平衡状态。
这是2018年的数据，现在马上进入2022年，几近4年的建设，房子又是一个量级的增长，但人口呢，一直在“掉”。
供大于求，就会导致房地产价值过剩，长期来看，人口是中国房地产市场未来最大的利空因素。
看到这里，很多人乐开了花，房价下跌是不是意味着未来能买得起房了，也有一些人情绪低落，我的房子贬值，没法活了。
别着急，我再给你讲一个故事。
一个中学，总共有50个班，5个火箭班，10个优秀班，35个普通班。近几年因为某种原因，全校的学生数量每年都在下滑。
但火箭班尖子生扎堆，配的都是最优师资，能跟普通班升学率一样吗？显然不能。
中国就有20多个火箭班，50多个优秀班，几千个普通班。
区别班级水平，最重要的参考因素是“人口流入量”。在经济学角度，它跟人口出生率达到的结果是一致的。
3
《中国统计年鉴2021》，数据显示，省外流入人口最多的十大省市分别是广东、浙江、上海、江苏、北京、福建、山东、天津、新疆和河北。
这10个省份省外流入人口均超过了300万人，其中，前四名均超过了1000万人。
最夸张的是广东省，省外户籍人口的将近3000万，相当于一个黑龙江的人口，当之无愧的人口动力第一大省。
其中深圳、广州是绝对龙头，人口流入的主要城市。
深圳今年前三季度，GDP增速是7.1%，在全国十强城市中垫底，从而饱受争议。
其实深圳这个城市，自打从小渔村开始，就在质疑声中成长，每次数据不好看，就会有一大堆人来戳脊梁骨。
影响深圳GDP增速的因素有很多，比如去年表现太过亮眼；疫情打击下海外电商不好做；房地产重大调控，投资失速；制造业跑了……
但这都是短期的，我对于一个城市看法，永远研究的是底层逻辑。
比如深圳常住人口15到59岁的人口接近1400万，占比80%；
从2015年起，中国排名前20的大学生，每年有超过20%的毕业生到深圳。2019年北大和清华毕业生分别有32%和26%来了深圳。
深圳是人口大城，同时人口结构年轻且质量高，这是城市发展的基层能源。现在深圳房地产在经历重大调控，对于年轻人来说，接下来会是很好的机会。
第二梯队重点关注佛山、东莞、珠海、惠州。
其次是上海、浙江、江苏为代表的长三角城市群，位列第二大阵营。其中浙江重点关注杭州、宁波，江苏重点关注苏州、南京。
在第二梯队上，是无锡、常州、南通、金华（义乌）。
除了两大城市群以外，人口净流入量基本都在1000万以下，排名分别是北京、福建、山东、天津、新疆。
新疆的出现超出很多人的预期，大多数人都认为边陲地区没有人会流入，其实人是追钱的，哪里有钱赚哪里就会有人流入。
新疆这几年发展不错，石油、煤炭、棉花、果林产业，占据全国较高份额，背后自然延伸出巨量的财富。不过吸引的人口，偏技术和服务性劳动人口。
其实《中国统计年鉴2021》里统计的数据，是“户籍在省外”指标，用于展现人口净流入，有些片面。
在行内，我们更多的使用“迁徙人口”的来做指标划分，即：常住人口-自然增长人口。
比如下面这张图，是“十三五期间”（2015-2019年）的人口流动变迁趋势。
数据来源于：中国统计年鉴，各地数据公报
我们看到，全国人口迁入量较大的分别是广东、浙江、新疆、重庆、安徽、四川、江苏、陕西等。
出入最大的北京、上海和山东。
北京、上海近几年人口流出，源于人口疏解战略下，控制城市总人口数，但山东很“奇怪”，竟然是人口向外迁徙最厉害的省份。
通过两幅图的对比，两大城市群的位置不变，其他的省份更多的还是表现在的核心城，比如四川的成都，湖北的武汉，湖南的长沙，安徽的合肥等等。
这些都属于各大学校里的火箭班。
对于人口净流入量较大的城市，长期价值会推高房价天花板，所以我还是劝你紧盯接下来的机会。
4
所谓楼市，其实就是买家和卖家在深度博弈，而调控，就是在拉偏架，帮助买家狠狠揍卖家一顿。
卖家灰头土脸，买家欢喜雀跃。
这时候调控说，我能帮你的就这些了，有的买家会说声谢谢，马上上车，但有的买家却还嫌不够。
最后调控看不下去了，头也不回的走了，留下了那些欲哭无泪的买家。
这故事，你细细品。
END