昨天下午，和同事探讨着周末要做的话题，又看到了朋友圈的中介和渠道刷屏一般的兜售某西青在售的洋房项目，某项目单价直接优惠近2000元/平米，从单价17400元/平米到15500元/平米，只有100套。
一瞬间，朋友圈被蚂蚁雄兵般的刷屏，说的让我这个住在那个片区的小编，不禁的都感到有很大的吸引力。简单计算一下差价的落差比例，似乎并没有违背之前限跌15%的幅度。
但是回头想一想，100套？100套？都优惠吗？
那理论上就不叫优惠了，那就是普惠了。洋房产品的100套，那可能是3-4栋楼了。等于要么集体工抵房，要么就是价格套路。
果然，最终的价格只是顶层和低楼层的小户型是这个15500元/平米上下的特惠价。
这一招，在此前3个月中，屡试不爽。
诸多环城、远郊以及红桥的项目都推过，用低价的房源模式，吸引购房者的关注度。如果按照项目排序的话，没有先来后到，基本大多数都是如此。
其实商业上的这类噱头，我们在很多地方都能体验到，网络上买车、买手机、买各类电子设备、甚至是吃饭的团购上，房子也不例外。
毕竟市场上的刚需：吃这套。
有人会否定这种商业营销方式，这不是“诱饵”吗？
但是回过头来看，对于刚需阶层而言，真的在区域需求、总价满足的条件下，不挑剔顶层亦或者低楼层，满足一下自己买房居住的愿望，是相对合适的。
毕竟不是所有人都可以有时间去等地段又好，价格又合适，房型又完美的“梦想房源”。
因为人们的购买力不一样。
数一数日子，距离年末还剩下32天。
在过去的4年时间里，每年的年末房地产商因为回款压力，都会打开闸门，以价换量，用销量数字冲击年终的业绩，所以，每到年末购房者都会依据自己的需求，来选择优惠幅度较大的房子，即便有些房源是边边角角，楼层位置不好的，依旧会有刚需去购买。
但是今年似乎这股冲劲随着房企融资和回款的压力，以及市场整体的波动，提前到了秋天，然后从秋天传导到了冬天。
购房者发现，优惠的房子越来越多，优惠的房源也是层出不穷，可选的余地越来越大的前提下，有些人顺坡就下，有些人反而有些犹豫，就如同后台一个网友的留言，他说，今年的年底买房，到底合适不合适？明年还会涨吗？
这个问题让小编有些犹豫，随即我和同事们展开了一场探讨：今年的12月份，究竟什么样的人适合买房？明年会涨起来吗？
第一类，刚需：100-150W
Joe：我觉得啊，年末的12月份，天津的市场价格依旧会存在着价格波动，即便是噱头，也要波动一下，你看看，你说A盘我完成任务了，我不差钱了，我不想波动，你架不住旁边的BCD盘会蠢蠢欲动，毕竟新房那么多，没有一家说自己能绝对躺平，想躺平的也得给激起来。所以，就看个人了，我觉得刚需有两种，第一没嘛钱的，想赢怕输，你就别跟着参呼，第二就是有点钱的，多看多选，哪合适就办了不完了嘛，墨迹半天，你早晚也得买，但是劝你买央企国企的，交房最重要。
二把刀：我这样的，就代表刚需群体，我说说我的想法，现在100-150万的需求，或者再高点，差不多就可以了，别太贪婪社区的配套资源是否成熟，天津能够满足这类需求的房源遍地都是，就看你选择的地点了，环城东丽、北辰、津南遍地都有。你得根据自己的生活圈去选择，不要只看价格低，就拍脑门，东丽上班你买个武清，天天开F1你都够呛啊？那些拿着这个价位非得买市区的，老破小是唯一的选择，别挑剔，生活上学方便就得了。又想要成熟的学校又想要好房型的新社区，还得便宜，有这美事，我10年前就买了，嘛玩都是一分钱一分货。刚需的房源，涨的难度还是很大的，因为房源太多了，但是不让大幅下跌了，是真事。
仰望：其实刚需这部分人群，现在还有等着的，他们根据自身经济能力，继续博弈。觉得市场有合适房源的人在年底出手，我只能说你目前买到的肯定不是最高价就是了。当然希望博弈新房价格阶梯，环城变市区的就多虑了，98%的市区新房价格相对比较硬，只有2%的市区边缘性项目可以考虑。
第二类，刚改：200-400W
新人小强：那我来说说改善市场，整体改善型的市场，现在从贝壳的成交和挂牌房源参考，很多大户型二手房也在降价，但是让利很大的没有，毕竟当初能买的起改善房源的购买力大多数也不是差钱的主。新房市场会有一些改善型房源让利，但是就项目而言，可能能拿出一些特惠房源出来供购房者选择，理论上不会把所有房源都拿出来打折，我们看到现在市场上整体价格变化较快的依旧是刚需类的房源偏多，刚改的户型由于购买者自住倾向较高，因此新房市场的价格依旧坚挺，刚改在年末如果优惠幅度合适，送车位的情况下，可以考虑了。
碎碎念：我就是改善群体之一，很多二套选择了环城的改善，这是历史的外溢必然。当然卖一买一的人群，需要加快自身选择，并不是说你卖完手持现金，房价明年会飞天乱舞，导致你再买入的成本加大，而是结合自身的需求，不论新房，二手房，如果年末有总价比之前看的合适的，看好了，是总价合适的项目，那就要下手。改善的人买房，不要总盯着单价，现在单价没用了，单价都是那些炒房客的参考，毕竟你买房的房子交付也是有时间成本的，家庭成员的居住更重要。
Joe：嘿，你还别说，现在真有一类人群卖掉房子，短期租房，等待房价的进一步下来的，真事啊，我身边就有这样的，但是那确实还是少数。因为刚才小强说了，目前市场存量的二手房，你仔细看那些大户型产品的调价，哎呦，都和挤牙膏似的，人家二手房东不差钱，就是逗你玩。其实也有一部分有品质的房企也一样，我东西摆这呢，就这地段，就这配套，就这产品，盖成现房也是这个价。
第三类，纯改善：500W+
仰望：还有就是有钱人，这类群体属于纯改善，也会等等等等，因为大多都是二套或者给子女买首套房，很少有差房子住的，差的肯定是地段，产品，户型，物业更加好的房源，不排除会有新落户天津的有钱人，但是大多数这类人群吃过见过也住过，对于房子的挑剔程度比较高，我觉得这群人全凭心气。其实目前天津的新房市场，满足此类客群标准的新房也不少，就看人们如何区分当下地段的选择，传统天津的好地段大多数已然盖满了，目前整体相对标准高，城市界面好的新房，都在梅江、新梅江和南开，当然也包括翘首以盼的和平多伦道地块。
新人小强：对纯改善的大户型和超大户型产品而言，二手房市场可选余地相对很小。相比之下，这类人群与前两类人群完全不同，手里有钱，心里不慌。其实房价高低，资源配置的好坏，并非这类人群唯一的标准，更多的时候，这类人群要参考的就是宁缺毋滥，宁现毋期，宁大毋小，宁孤毋群，当然这类房源的在目前的市场下，建的要比卖的快。未来可能很多都会有现房选择的可能性，譬如市面上一些总价高的新房，据我了解，优惠幅度也是相当可观的，所以购买力也很大，具体项目就不说哪些了，克而瑞排行榜每月都有，毕竟物以稀为贵吗。
Joe：你们俩快打住吧，咱挣着白面的钱，还讨论人家，工资交物业费都够呛。
其实我们的探讨，还是有很多东西，确实无法写出来，每个人就像购房者一样，有着自己的观点和方向，非要说12月份要不要买房，要不要入手，还是要结合自身经济能力和需求来判断。
但是不可逃避的是12月份的优惠大幕即将拉开，暂且不说是不是“薅羊毛”、“占便宜”、“买到即赚到”这类夸张的词语，但是购房自住的需求依旧是每个希望改善生活的人的最终选择：有的人等的起，有的人等不起。
至于涨的起来涨不起来，第一要看市场信贷和金融的松绑幅度，不搞大水漫灌一直是目前的金融政策，LPR整体19个月未变，整体稳房价预期确实在变化；第二要看人口的流速和流入性，其次流入人口的购买力，如果都是刚需落户，那价格整体是起不来的；第三，市场存量能不能去化加速，二手房的交易速度能不能加快，这才是市场流动性的判断依据；第四，那就是看卖家的态度，毕竟新房的价格开发商来定，当然，优惠也是他们决定。
目前市场普宅，或者说1-2万区间的项目价格虽然有所波动，但是总价相对平稳，所以整体向上涨价的压力较大，放眼望去，刚需刚改盘有点多了。如今的市场两极分化，不仅仅是新房，二手房也在从价格的抗压性和交易的速度上，逐渐明朗。
在我们的探讨中，其中的一位同事说：你有需求，大便宜占不到，小便宜再占不到，那岂不是更难受。
其实我有些不赞同，我表示，便宜之外，如果还有便宜呢？他瞬间无语。
主编说了一句话，让我们哑口无言：能省则省，但是始终买的不如卖的精。