12月8日至10日，中央经济工作会议在京举行。
对于房地产，会议提出，坚持“房住不炒”，加强预期指导，探索新模式，坚持租赁购买并举，加快长租市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场，以更好地满足购房者合理的住房需求。因地施策促进房地产业的良性循环和健康发展。
与往年相比，监管层对房地产的意见有几个新的亮点：“探索新的发展模式”、“更好地满足购房者合理的住房需求”、“促进房地产业的良性循环”。全部首次出现在中央经济工作会议上。对于房地产行业来说，中央经济工作会议发出的一些信号对理解2022年房地产市场政策等有重要作用。
连续5年坚持“房住不炒”
继2016年中央经济工作会议后，战略上提出“房住不炒”，重新定位中国房地产市场后，在2018年、2019年、2020年举行的中央经济工作会议上均重新提到了“房住不炒”，今年又在中央经济工作会议上第五次明确提及。
值得注意的是，在12月11日举行的“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任、国家统计局局长宁吉喆在解释中央经济工作会议时，除重申中央经济工作会议对房地产内容的表述外，还强调“房地产是支柱产业，住房是居民的消费”。
今年下半年以来，房地产市场经过深度调整，下行压力大，行业及相关产业链承受着不小的压力。在“房住不炒”的总政策下，高层的立场和发言无疑肯定了房地产的重要地位。
中央经济工作会议要求，坚持“房住不炒”，更要加强预期指导，探索新的发展模式。
这次会议再次强调了这一定义，在当前环境下具有不同的意义。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此后，在合理释放购房需求的过程中，地方政府无下限减缓购房政策，甚至通过房地产投机带动房地产，仍将面临问责的可能性。这也需要严格区分各地后续合理的住房需求和投资投机住房需求的界限，以保护合法交易，并真正做到打击违法投机。
他认为，实际上，在“共同富裕”目标下，房地产税之后也将积极进行试点，因此对各种房地产投机行为仍将给予严厉打击。
首提“探索新的发展模式”
这次中央经济工作会议对房地产市场调整提出了“探索新的发展模式”的新概念。
我们要怎么能理解呢？对此，严跃进认为有多层意义，首先租购并行的发展模式将进一步推进，“十四五”期间，购房市场和租赁市场将同步发展，商品房市场、保障性住房市场也将同步推进。因此，包括保障性租赁住宅开发等在内，预计还会出现更多的政策支持。
随着房地产业的发展阶段和产业定位的变化，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对“探索新的发展模式”有三点理解：
一、租赁购买并举、商品房、保障性住房并举的发展模式将进一步推进，在保障性住房类别中，保障性租赁住房将得到更多的政策支持。
二、逐渐确立了增量存量共发展的模式。特别是存量市场的发展，城市更新、旧小区改造、物业管理、租赁市场等四大市场将合力更好地发展存量房市场。
三、市场红利结束后，依靠房价和地价上涨的模式将发生变化。对于购房者来说，随着房地产税改革的推进，投资、投机的空间将进一步压缩。对于开发者来说，高周转率、高杠杆的开发模式难以继续，行业发展速度、利润率等指标也会逐渐回归。
促进房地产产业良性循环和健康发展
这次中央经济工作会议也进一步明确了“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。
其中，百房资讯小编注意到，此次房地产政策的表现更加细致，“良性循环”和“健康发展”的位置互换，“良性循环”领先，这一事实有值得注意的细节。对此，严跃进解释说，良性循环是健康发展的基础，房地产业的良性循环才能更健康地发展。他说：“这一表现对后续政策变动有非常重要的影响。”
但是，目前房地产市场陷入良性循环困难的矛盾和尴尬之中，严跃进分析，房地产要素在“市场-企业-居民家庭”之间流通不畅，房地产运营效率下降，房地产风险大幅增加，说明只有在这三者之间形成良性循环，房地产才能真正迎来健康发展的空间。各地要实现这一目标，就要实践因城施策的思维方式。“换句话说，如果市场矛盾不同，政策也会不同。”严跃进坦言，过于直白地理解和执行相关政策并不是因城施策的理念，最终会损害房地产市场的良性循环和健康发展。
同时，中国人民大学国发院城市和房地产研究中心主任、中国人民大学商学院财务金融系教授况伟大指出，防范房地产风险是实现良性循环和健康发展的关键。房地产债务风险是房地产风险的主体和预防的重点，一旦房地产债务大规模违约，就会出现信用风险，这会给整个经济部门带来冲击和危机。房企开发贷款风险是今年房地产最重要的风险，也是明年防止风险的优先事项。
来源：百房资讯