天津鸭梨产自河北省泊镇等地，通过天津出口而获名。果形似鸭蛋，梗处有突起，果柄歪斜似鸭嘴，故名鸭梨。天津鸭梨驰名海内，以“梨”为地名的，有“梨园头”，还有批发水果的“梨栈”。“梨栈”的地理方位，就是今天劝业场一带。百年前，劝业场这儿是一大片芦苇地。1860年，天津开埠后划归法租界，陆续出现了一些平房和小店铺。后来，形成了一个城乡小商贩麇集的水果市场，所以，人们习惯把这一带叫做梨栈，管今天的和平路叫做梨栈大街。
1900年法租界扩大，把劝业场一带划入，可这里还是无名地区，只得把“梨栈”所指地域范围扩大，把从马家口到今劝业场（即今和平路与滨江道、长春道、锦州道交会处一带）的地面统称“梨栈”。梨栈地区处在英、法、日三国租界交会的边缘地带——其东北面（今大沽路）是法租界的西南界，东南面（今营口道）是英租界，而其西北面（今锦州道）是日租界。此后，法、英、美、瑞士、比利时等国的洋行、教会，及中国政客、商绅纷纷前来竞购地皮，建造楼厦或盖房出租。
1928年，劝业商场开业，其正门面对今和平路，当时名为“法租界第二十一号路”，正式街名为“杜总领事路（RuedeChaylard）”。可天津人嫌外国街名太难记，仍称之“梨栈大街”。后来，和平路发展成可与北京王府井、上海南京路相媲美的、海内外驰名的大型商业街。可是，当时有轨电车的站名却仍用“梨栈”、“四面钟”、“芦庄子”这些老地名。和平路商业街始建于1905年，当时以锦州道为界，以北属日租界，名旭街，与中国地的东马路连接。以南属法租界，名杜领事路。1946年，这条商业街统称罗斯福路，1953年取“热爱和平”之意更名“和平路”。
随着人口激增和商业发展，“梨栈”这个名不见经传的荒芜郊野，历经二三十年经营后，一跃而为繁荣商区。到了上个世纪三十年代初期，在今和平路和滨江道交叉路口的四角，分别矗立起津门商界四大建筑——浙江兴业银行、交通旅馆、劝业商场和惠中饭店，标志着这里已成津门新的商业中心。
天津劝业场，那可是天津卫的形象代表之一，地理位置得天独厚，财富价值与生俱来。提起劝业场不得不说天津的地产大王高星桥。高星桥祖籍南京，1881年生于天津。高家世代以开红炉铁铺打制刀枪武器为生，手艺精湛，远近闻名，其标志品牌“高记三挺刀”，一直是清朝武状元选拔指定用刀。高星桥七岁时，进入天津东门里济生社的私塾念书，但他对于读书不甚上心。因童生不中，仍回铁匠铺学手艺。几年间，高兴桥不仅练得健壮高大，还掌握了一套用煤看火的绝活，熟知不同种类煤的性能。1900年，天津爆发义和团运动，高星桥的父亲因为善制洋枪，被义和团当“二毛子”处死。1908年，津浦铁路北段开工，高星桥参加铁路枕木桥梁铆钉工作，后又转任火车司炉工。
二十七岁那年，经朋友介绍，高星桥进入井陉矿务局做了一名司磅员，凭借着多种职业的历练和过人的精明，高很快就掌握了矿务局的基本经营状况。因其办事干练，文笔流畅，受到时任矿务局中方总办徐世纲的赏识，被调入账房。德国老板汉纳根经常到账房视察，每每问及煤矿生产和市场销售等问题，高星桥都能对答如流。汉纳根开始关注这个年轻能干的中国人。
井陉（xíng）煤质优良，但因销售渠道不畅，产能发挥不出来，经营效益欠佳。汉纳根决定启用当时还默默无闻的高星桥。高星桥，有一个绝活，他可以从烟囱冒出的烟雾，判断出燃煤的成色和产地，令德国人惊叹不已。高星桥被委任为井陉矿务局津保售煤处的总经理后，四方奔走，促销井陉煤炭。很快井陉煤就在天津、北京、上海等地打开了销路，产品供不应求。于是高星桥又向汉纳根提出改进生产技术、修建自营铁路、开办焦化厂等建议，均为汉纳根所采纳实施。井陉优质大砟和清水焦炭深得各大轮船公司和炼钢企业青睐，还远销至日本和东南亚地区。井陉煤矿也跻身于国内十大煤矿。企业的迅速发展，不仅为汉纳根带来了滚滚财富，也使高星桥掘到人生的第一桶金。
第一次世界大战爆发后，高星桥积极参加德侨的募捐活动，并认购了150万马克（约合当时5万银元）德国战争公债。经汉纳根等人的保荐，德皇特颁谕旨和奖状，赐予高星桥德国贵族封号。后来因中国对德宣战，汉纳根等德方高管被遣送回国。临行前，汉纳根将井陉矿务局的经营业务全部交由高星桥打理。当时军阀四起，战乱不止，但在高星桥勉力经营下，煤矿还是维持着运转。1921年，汉纳根又重新回到天津，希冀重温旧梦。岂料，早就觊觎井陉煤矿这块肥肉的曹锟、曹锐兄弟，以收归国有为名，强占了井陉煤矿。德中双方管理人员全部被解聘，高星桥遭到通缉。
高星桥到上海避过一段风头，又重新回到天津。他先是在海河东岸旺道庄一带置地建房，收取房租。1922年，他在老城北马路投资兴建了一座百货商场。当时，华界的许多富绅大都举家移居租界，又因时局不稳，市面萧条，商场惨淡经营了三年即告关张。此后，高星桥看准了天津城区商业中心南移的趋势，以较低的价格购得法租界梨栈一带和英租界码头附近的几块地皮。先后建造了劝业场、交通饭店、威尔逊大楼、渤海大楼四座商业楼宇，由此成为著名的商业地产巨头。