Miki粥原创，公众号mikizhou520
最近一个月，我每隔一周就会收到房产中介的亲切问候。
他们问候的方式很直接很务实：
老师，你海淀的房考虑出售吗？现在整个社区一居室都卖空了，成交价到了XXX，过去一年都没涨那么多啊？
我说不考虑，我没有其他投资计划。
过了一周接着问：
社区的房子库存严重不足，能签约的就三五套还各有瑕疵，价格现在合适，您在考虑一下么？
我说不考虑，我觉得学区房还是保值。
隔了一周接着问：
小区已成交11套了，最近4套1天就卖了，还有客户能接受您这个户型高溢价。
我沉默了。
中介小哥太厉害了，全套话术打下来，就把我从坚定的房产持有者，要转化成卖房团新成员了。
我问中介小哥，学区房不是每年3月份成交量高吗？今年这是啥情况。
中介小哥说，今年是特殊情况。还是市场供需决定的，供不应求必然价格上涨，供需关系恢复价格就回落。
我说谢谢你现身说法的经济学课。但我之前被套路怕了，换房的时候本来就买贵，如今这折腾出来的剩余价值都不够给你们交中介费的。
小哥微微一笑，说，新房不收中介费。
没等我回复，就跳出一条新闻，说西城区的老破小学区房房价重回巅峰。
阜外大街甲22号院是1980年左右建成的社区，周边小学为阜外一小，小区内一套50平米的两室报价在580万元，单价达11.5万元/平米。
原来，这次中介小哥诚不坑我。最近家长正在组团刷北京学区房存量，他们手里是真缺房。
虽然这波学区房反规律上涨让大家觉得莫名其妙，但供不应求的房事还是让苦了一年的中介小哥很澎湃，连带我海淀边缘的小破屋都惦记上了。
01
为什么西城的房价总能涨？
大家喜欢在西城买房，啥房都买，是因为西城是全北京教育高地。很多人喜欢杠，觉得看每年清北录取数据，海淀高分唯我独尊，凭什么西城是北京的教育高地呢？
那是因为，所谓教育高地，从来不是指得一家学校、一枝独秀、一小撮孩子可以成才。
东西海三个区多年的积累，哪个学区还找不出几十个上百个牛娃呢？而且这些牛娃，那可都是天赋异禀的天牛，而不是普通的牛娃。从小就通过层层选拔、奥数筛了、外语筛；PET筛了，编程筛；编程筛了，金帆筛…
这一路下来，筛出来的都是站在家庭资源之上的真金白银加高智商。
这才有了清华教授的“娃就是个普通人之叹”。尖顶之上，只拼天赋，而我们大部分人，就算精英家庭，那也未必能够不着拼天赋。
来源：2020年清华大学特等奖学金（本科）答辩会
虽然拔尖生源海淀区第一，那是因为学区广袤，选拔机制悠久，加之高知、名校集中，鸡娃气氛更浓郁，从基因论智商暴击率也会多一些。但如果放眼整个学区，高低不平，坑洼不一，尖子生足以碾压东西两城，差的学校也轻松垫底，不逞多让。
这样的学区有菜校拖后腿，高低不平，只能叫丘陵地带。
我说的教育高地，是指的平均教学质量高的学区。
注意，如果你家有矿，选学区有资源当我没说你随意，如果你没矿就是普通中产家庭，每月挣得不算少，但要还房贷信用卡，这种就需要朴素鸡娃、脚踏实地，选学区切记不要只盯着每年北京各区名校清北的录取数。
就算在北京教育排行榜垫底的昌平，去年也有孩子被清北录取。但这能证明你可以安心在昌平读书，努力一点也能读清北吗？正常一点的家长应该都不会这样认为。
师资不一样，学习环境不一样。牛娃但凡有机会进海淀选学校，他们大概率不会留在昌平读高中，除非有严重的资源倾斜。看看2020年的数据，海淀区清北录了479个，但整个昌平只录了11个。
来源：家长帮论坛
再举一个例子，国际学校的例子。
前一段时间发全球名校榜，圈里家长都传疯了。就像你转了这份榜单，照单全收去鸡娃去奋斗，把娃进了这些对口高中或国际校，就可以无限接近顶尖藤校一样。
家长这是真不懂。
国际学校的好坏，外行人看的是藤校的offer，出了几个哈耶普、芝大、布朗、斯坦福，不明觉厉；
内行人才知道，一个学校的强悍绝对不是看有几个藤校的娃，因为能进藤校的娃，他们的成功和学校的关系并没有那么大。
这些孩子，通常靠得是家庭有资源（父母藤校毕业），社会有背景（精英家庭），周边有人脉（自由穿越全球每片大陆，搞科研做项目拉扶贫），都是从小就被最顶级的教育资源喂大的一群贵族学霸。
来源：2020MIT录取的一个简历
怎么比？普通的中产家庭都没办法比。在这条令人垂涎的教育巅峰之路上，不仅要拼娃拼智商，还要拼爹拼资源、拼妈拼时间。
我认识一个企业家朋友，他有两个女儿，一个上的耶鲁，一个读的芝大。
爸爸平时忙几乎不管娃，只做女儿们慈眉善目的长期饭票，以及升学小助手（付学费）。
妈妈是个虎妈，娃出生之后没工作过一天，全职在家、全力鸡娃，十几年坚持不懈怠搞教育研究，在爬藤领域的理解比媒体人还深刻，对全球名校体质、录取标准更是如数家珍…
精英家庭、夫妻配合、孩子耐鸡，这才能把娃都送进了藤校。
在任何学校面前，这样的娃就是硬杠杠甲方，是学校需要竞争的资源有没有？所以，不要以为选了人家读过的学校，就能走人家走的路，择校就不是这个逻辑。
那，什么信息对我们择校更有意义？
平均分有意义。
平均分代表的是学区的教育质量很平均，没有明显的资源倾斜，没有明显的师资差距，只要你进了这个学区的学校，只要读书没读到让爹妈绝望那么差，那基本能保本，还有不小比例的娃能读985，申请复旦、交大和华中科技大。
来源：北京小升初网
复旦不香吗？交大不甜吗？中科大容不下咱优秀的娃吗？双一流大学137所，天赋异禀的有，但是勤奋刻苦的人工牛也大有机会，天地广阔，都不失为人生好选择。知道过去二十年中国互联网码农谁主沉浮？不是清华和北大，那都是北航、科大一统天下。
所以，真正高瞻远瞩的父母，从来不会只盯着塔尖不放，他们懂得看教育大盘。
2020年多校划片灭了东西海买房直升优质校的念想，这群人就开始琢磨怎么降低教育投资的风险。
教育均衡，可以最大限度保底的西城，成了家长们求稳的选择。记得我之前说过，家长愿意花钱买学区房的基本逻辑，是要买到自己的教育的底线。
西城就是一个非常好的教育底线。一个孩子只要进了西城，基础教育质量得到保障不说，向上走可以读北京四中、北师大附属实验中学，一路通往清华北大；向下走保底实力强，以2019年高考数据看西城，本科上线率94.14%。
所以，西城家长竞争压力没有海淀家长大，对孩子的要求也宽松，要真走到后来发现自己祖上青烟渺渺，中了一个学神，那卖房转型去海淀拔尖，那也妥妥不会亏。
所以，有人说，西城是北京家长最佳教育底线，在你不清楚孩子的真正实力之前，在这里读书是有保障的，所以房子不愁卖，虽然破但有够贵。
因为不管政策怎么变，家长对优质教育资源的追求永远不变。“刚性需求，并不存在所谓的泡沫，稀缺资源必然会产生价值上的溢价。”
如今北京重点学区都要划片、派位的大势之下，西城教育高地的价值反而更加凸显了出来。对有钱的家长来说，能用一笔“投资”搞定12年教育的一劳永逸，还是值得的。
想明白这件事，就知道为什么西城学区房不跌反而涨。北京市的其他二手房，在2017年317新政后有的已经降了20%，但西城区的学区房一直坚挺，在短暂的跌价之后，目前整体价格已经回到了调控前的水平。
02
你适合在哪个区当家长？
不过，西城区的房还是不适合两类家长：
第一类，是专心要鸡娃进清北的，不适合。最近新闻说，这群人已去海淀最好的小学买房避险，中关村三小附近46平多点的房子上架1000万，每平单价21万。而且上一套卖一套，几乎就是“抢”。
还有一类，就是对居住需求大于学区需求，教育上没有执念的家长。因为西城的房，1980年的板楼颤颤悠悠，没点决心你还真就住不进去了。
像之前我写的《有1000万“穷”爸爸在北京买不到房》的故事，V爸就是属于后者，居住需求大于学区需求，满北京找房都不满意，别看这1000万数字吓人，真买房的时候被各种需求一瓜分就感觉自己好惨好穷好萧条…
最后还是买了朝阳一个宜居的社区，对口学校陈经纶，朝阳9年一贯优质的义务教育。（目前朝阳大部分直升不派位）
对他来说，朝阳确实很适合。为啥呢？他夫妻两个对教育要求不是让孩子拔萃（毕竟娃才两岁半还不知道是啥素质），也没时间专项鸡娃，操不起来送娃补习陪读的那个心，现在也没计划未来留学还是国内读大学。
在这种情况下，朝阳就几乎适合了他所有的教育诉求。
公立民办交错，对非京籍也很友好。义务教育阶段不错，虽然中考锁区，在朝阳上初中几乎不可能跨区去别的区上好高中,至少在现阶段是可以不必去面对这个问题的。
等到孩子上高中，再选出国和国内读大学，到时候还要看孩子的能力了，如果不出国迁回海淀继续读可以，命中了人朝分，再读三年也行。
而且，最最重要的，朝阳的家长没那么焦虑啊！每天家长群里都是唠嗑撩闲，没事就发发今天的食谱，学校的各种八卦…
这要搁在海淀，估计早就被一群有志气的家长踢出群聊了。
咳，又提到了著名的海淀家长。
很多人都想加入海淀鸡大军，但是你真的能做一名合格的海淀家长吗？比如楼上这位朝阳区V爸，那就是逃离海淀的家长那。因为他知道，在海淀家长圈里，他不可能活过三秒。
首先，你得有空。
海淀家长群每天不闲，什么早培、早早培各类大小道消息，奥数、PET提升网盘共享秘籍，外网英语学习资源带团薅羊毛，名校小测习题集铺天盖地席卷而来…
多好的事啊，但都需要自己花时间去研究啊！哪里来的时间？要在海淀当家长，走鸡娃之路，家里要有一个人撇出来，全职带娃还有能力专心搞教育研究。
还得能带娃去上奥数班，陪娃全程听课，就不要想周末去踢球了，因为填满了娃的课外班…V爸只是想一下都好绝望。
其次，你得有钱。
别看海淀家长出门那么朴素，但他们真的都很富。报班从不眨眼，出手最少一个香奈儿，暑假投放一只爱马仕。初期投入少的一年十万，到了中学一个寒暑假，十万块基本都打不住。
有句话说，西城拼爹，海淀拼娃。那也是因为海淀的家长把钱都砸在了娃身上啊。
V爸手里钱再多也是置换房款，之后背房贷养三代人，够这辅导班的海淀门槛也是很吃力的。
最后，你得有好心态。
之前我说过，焦虑是一种体质，不能总怪教育。就算没有教育焦虑，那你也有生活焦虑、养老焦虑，生活一直在焦虑。
所以人活着要学着自洽，鸡娃全力以赴，结果照单全收。V爸不是这种人，他特别容易起急。看见别人秀牛娃简历，都觉得是自己少壮不努力，耽误了自家的娃。以后要是看见满眼的学霸和学生，估计距离抑郁也就不远了。
没有进取型人格的家长不要去海淀，鸡娃清北如同创业，九死一生，要精神力和体力兼备。
因为你会遇到无数海淀六小强的竞争者，当炮灰也要挺住，做好心理建设。
我认识一个海淀妈妈，小学较劲非要读好学校，买房置地托关系进了心仪校，中考娃凭借编程奖项特招进了101，读完三年学习一般，最后还是走上了任娃自我发展之路。
也好，反正是有钱人，不等着孩子清北毕业挣钱养家。
03教育考虑三件事
这两周连写了两篇和房有关的故事，因为最近总有朋友问我教育规划要怎么做。
我说你别着急，有三件事先做。
首先，家长的教育心态要自己摸清。
你要是本身佛系、重视生活，或工作常年996就不要跟风海淀家长鸡娃；你要是鸡血心态，豁得出时间，娃又奥数体质，那就不要逼他装普通人了，他就做不了普通人好吗？
其次，盘点清楚家庭资产和收入支出状况。
有多少钱办多少事。就算为人父母，也没理由为了给娃打造一个未来就扛上巨额负债，孩子要尽力培养，但基础是爹妈也能好好活下去。
然后，根据心态和资产，还有户口，落实学区。
不少海淀学校大爆款，学校未必是一类一等，就是周围没有其他好学校可选，就不收非京籍，还要求三年以上房本。细节，一定注意细节。细节常变，这是家长要冒的风险。
在落实学区的中，历史悠久的名校肯定是首选，但是如果财力不够圈这类学区，那可以考虑老牌名校的新分校。
不过，现在全北京平衡教育资源，名校分校遍地开花…
亲疏有别、质量层次，择校还是要多看多问，简单来说，政府重点培养的区域、地产开发商实力过硬的，引进的分校也会硬气一些。
这三件事准备好，你就能脑海清晰，再做教育规划水到渠成。
最后，凡事没有绝对的好与坏，教育之路十几年其修远方，不在朝夕就能弯道超车。能跑出来的家庭，多半是常年努力的结果。
做父母的，为孩子计之深远，但也要关爱自己的生活。毕竟家庭和谐，才是对孩子性价比最高的教育。
鸡娃永远没有上限，一定要量力而为。
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本文部分参考资料：
[1]《西城学区房价重回2017年巅峰 业内：多校划片只令市场冷静俩月》，华夏时报
[2]《“出来一套卖一套”，一夜上涨40万元！这里的学区房火了》，中新经纬