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2021年6月10日，由克而瑞主办的第五届地新引力城市更新论坛在上海浦东嘉里大酒店圆满落幕，本次论坛邀请领域内政府部门的领导、企业领袖及行业专家，聚焦城市更新细分赛道，把握时代风口，共同探索城市更新历史机遇和未来趋势。克而瑞城市更新研究中心总经理王方敏发表《城市突围，决胜更新》主题演讲，并发布《城市更新白皮书》详细解读克而瑞在城市更新领域的大量研究案例及最新研究成果。
克而瑞城市更新研究中心总经理王方敏
非新无以为进，非旧无以为守，今天的城市更新不再是是简单粗暴的拆除、改建、重建，而是在探讨城市可持续化发展的课题，是城市未来功能重新定义以及我们城市文脉得以传承保护的融合碰撞。从单一功能到复合化功能，“有机”的更新是对城市最大的尊重。
本文对主题演讲及白皮书内容做了选录，与大家一起分享。
城市更新行业形势解读
一、土地承载量到达极限后的进阶之路——从空间拓张到功能叠加，以多元功能扩容来增加城市“立体价值”
通过对一些城市的GDP和人口增速情况的观察，结合单位建面GDP的变化量，得到一个结论：当一个城市的发展到达成熟期、新增地产开发增速量达到上限之后，如果不进行多元化的更新开发，城市的发展则会进入衰退期，资源的递减趋势会变现的十分明显。相反，精明的更新型开发模式则会推动一个城市进入可持续发展的健康通道。此时，单位建面生产总价值将会逐步在住宅价值基础上叠加商业、办公、旅游、文化等多元化价值，以匹配更高要求的生活、经济发展需求。
二、国家十四五规划升级，城市更新上升为国家战略，立足发展“新风口”，从顶层设计到地方落实，城市先行者已然作出表率。
“十四五”已经将城市更新的规划提升到战略的高度，首先明确提出了要实施城市更新行动，百度搜索指数显示，跟城市更新字词相关的搜索量频繁在两会期间出现，当前，摊大饼式的城市发展模式已难以推进，一批城市更新的先行城市已经让我们看到了“十四五”指明的新城市建设运营发展方向。从城市更新体系化搭建的成熟度来看，我们已经可以清晰的看到三个梯队：第一梯队是已经设立相关职能机构的13个城市、第二梯队是已经出了城市更新相关规划的11个城市、第三梯队是已有城市更新相关项目开发或在开发的38个城市，我们相信未来会有更多的城市出现在列表中。
三、因地制宜、差异化的城市更新将成为都市圈、城市群发展提效升能的马达
十四五规划目标下的城市更新，是结合都市圈、城市群发展来谈的。不同都市圈，城市更新的内容因地区经济社会问题的不同，存在差异性。以上海、南京等城市为代表的长三角城市群注重城市内涵的更新，小微尺度的精细化更新和大片区的统筹更新双轨并行；以北京、天津等城市为代表的京津冀城市群则是渐进式的更新，核心是历史文化资源的存续利用及开发创造，使之与现代生活相融；以广州、深圳为代表的珠三角城市群则是强调旧改，即旧城、旧村、旧厂的整体整治、功能改变、拆除重建。
四、从量到质，我国以上海为例的一线城市，开始通过“4.0版城市更新”进入可持续发展期
随着城市化率的变化，以上海为例的一线城市已经进入了城市更新的4.0阶段。不同于前几个阶段单一化的推平拆除、重建改建，这一阶段的城市更新会强调产业的引导迁移、城市/片区功能的重新定义、历史建筑的保护与利用，这一阶段的特点是“智能化、可持续性”，开发的落位将会是具有城市发展适应性、经济竞争力、人口吸附力的城市综合体。
五、多方协同共振，政府牵头，开发、资本、运营协同参与，缺一不可
4.0阶段，城市更新项目往往较为复杂，要强调城市适应性、强调单位建面的功能多元化，项目通常会涉及多物业形态，销售和持有皆有，所以在这个过程中，政府需要市场化的力量来共同推进城市更新，开发、资本、运营缺一不可。而我们也注意到了，在房地产开发企业的阵营里，已经有一部分的企业开始不再满足于追求简单粗放的规模扩张，不再只做拿地开发卖房子这件事，多元化的发展、成立自己的资本团队、建立运营管理体系是大家正在做的事，开发企业的下一站或许就是“城市服务商、城市运营商”。
房地产开发企业，主动拥抱城市更新
一、优质土地增量供应减缓，存量资产改造规模或能填补企业新增储备的缺口
过去的五年，中国房地产百强企业的门槛不断提高，我们判断这个趋势会继续持续下去，而支撑企业在百强阵营不掉队的核心要素就是有足够充沛的项目储备、土地储备。但在这背后可以看到的是新增土地供应增速的递减，这里列举了四个一线城市核心位置的新增土地数据；而与之形成对比的是四个一线城市在存量改造部分的量级。这一收一放之间我们看到的是机会，存量项目带来的规模增量恰能填补企业在新增储备的缺口。
二、未来5年存量更新市场年均货值预测：5万亿元/年
通过供需两端的矛盾可以看到，未来5年新增土地供应总量折算到建面约65亿平米，而未来5年增城镇人口住房需求、改善型住房需求以及动拆迁带来的住房需求累加在一起的需求总和为89亿平米，供求差值接近25亿平米，即年均5亿平米，按每平米一万则年均约5万亿元。
这一供一求之间有一个万亿级的市场，这个市场应该就是存量更新项目贡献支撑的。
城市更新的赛道，没有布局的企业还在犹豫什么呢？
三、TOP50房企中62%已布局城市更新，行业两极分化现象明显，集团战略正助推城市更新规模加速发展
通过查阅前50强企业的年报，发现有超过六成的房企已经布局了城市更新领域。从规模当量的情况来看，集团的战略重视程度与城市更新项目的规模成正相关。规模较大的企业在品牌端已经渗透城市更新且有些企业已经有了属于自己独立的城市更新集团公司。
四、城市更新三大派系，在地域聚拢度、业务类别、自身优势上具有较大差异性
从地域聚拢度上来看，珠三角集中了最多的企业，城市更新项目规模量最大，企业丰富度最高，广深是最早启动城市更新的城市。
从企业布局落位上来看，民企的城市更新大部分布局在珠三角地区，以一级开发、片区开发等方式的旧改为主，核心优势是项目操盘经验以及政企合作经验，除珠三角以外其他主要城市群也有涉及，布局趋于全国化。国企的城市更新项目也大多集中在珠三角地区，京津冀次之，国企的特点是参与一级土地开发，涉猎长租、历保文保、民生类以及产业更新类项目，主要得益于政企关系以及产业优势。不同于上述两类，港资外资系的房地产企业则更倾向于在市场化程度最高的长三角参与城市更新项目，在项目选择上也更愿意参与城市商业焕活、城市综合体这类对运营要求较高的项目，港资外资的核心优势是在境外有着丰富的城市更新操盘经验，运营管理能力强，资本调动能力强。
城市更新没有统一的标准化公式，一定是“一案一议”
克而瑞城市更新研究中心正式发布了城市更新白皮书，从城市更新的发展现状、政策环境、专家观点以及优秀实操案例等多维度切入，希望能和大家分享我们在城市更新领域的研究成果。
在白皮书编撰的过程中，我们对一些企业和项目做了初步的探访，了解到大家在城市更新项目实操过程中一些共性的困惑，对于资本的不确定性、立法的不确定性以及开发运营难，风险与利益的平衡关系难以把握是大家普遍比较头痛的问题。虽然今天这些问题依旧困扰着大家，但随着中国市场资本环境的不断优化、十四五的规划要求不断推进落地、以及企业运营管理经验不断成熟，这些问题会逐渐得以解决。
在资本端，看到了公募之路的开放，在政策端，走访了多位产学研专家得知完善立法，制定指导规则，优化组织架构等话题一直在探讨推进。从开发运营端，虽然城市更新开发过程中在战略设计阶段、融资阶段、开发运营阶段都会有核心的问题和难点出现，从前端政府出地到投资人介入到整体的设计开发，到物业管理、资本退出，每一个环节各个企业的边界性越来越清晰，企业与企业之间共融合作的环境越来越优化。
克而瑞城市更新研究中心——案例库
城市更新是不是可以等于或者约等于旧改，尤其在上海这样的一线城市，城市更新会更多元和复杂，克而瑞城市更新研究中心将城市更新分为片区开发、城市TOD、商务升级、商业焕活以及产业升级五大类进行了分类案例研究，从项目的获取方式、改造难点亮点、运营情况以及资本情况四个角度剖析了每个案例，未来将会有更多的案例被收录到克而瑞的城市更新案例库之中。
克而瑞城市更新研究中心——测评体系
在白皮书中克而瑞城市更新研究中心也发布了城市更新测评体系，将测评体系分为4大类20项指标进行评价，希望能够协助政府以及企业建立城市更新的研究体系。
克而瑞城市更新研究中心——产品服务体系
城市更新项目往往多元而复杂，涉及物业种类包含住宅、租赁公寓、商业、办公、工业产业等，城市更新服务体系是一个平台覆盖多种物业为政府、开发商、资方以及运营方提供城市更新大数据解决方案。希望未来城市更新的研究，通过克而瑞城市更新研究中心与同行之间的合作，能变成“有迹可循，有据可依”的发展状态。
