来源：地产plus
多城第二批集中供地“踩刹车”的事儿，这几天不是闹挺大的嘛，为什么房企都开始不拿地了？
01
大家都知道了，前几天，天津规划和自然资源局发了份土地出让补充公告，最主要的内容就三点：
一是拍地日期延期到9月10日；二是61宗地块下调了最高限价，溢价率都不超过15%；三是宅地达到最高限价后，采用摇号确定竞买人。
看到这份文件的时候，我的第一反应是：天津土拍很火吗？咋突然这么狠了？
我这么想不是没原因的，去年就说到到天津拿地的房企基本都在做赔钱买卖，有的项目足足亏了4个亿。
我顺便看了一下天津首次集中拍地，58宗地挂牌，13宗地流拍，16宗地底价成交，只有4宗地达到最高限价，也谈不上很火。
不过，当我问了天津的朋友，终于知道了土拍延期的原因，只有一个：没啥人报名！
没人拿地要延期，这个好理解，但为什么溢价率还不超过15%？
有人说这是给开发商让利，把重心放在提高产品品质上。
但是如果是让利，为啥不把起拍价一起降低？房地产玩了几十年，还有让利这种好事？
其实，天津也不想的，但上面下了军令状，不得不听。
这个军令状，其实就是从自然资源部流传出来的一张图：
看到没？和天津的公告几乎如出一辙。
言下之意，不管你有没有人拿地，反正溢价率一律不能超过15%，地价必须稳下来。
当然，天津并不是一个人在战斗。
在天津之前，深圳已经延期卖地，原因也大同小异：只有本地国企参与，民营企业参与度极低。
但是到目前为止，深圳具体的出让时间和最新的土拍规则还是个谜，我估计应该还在和上面博弈，毕竟深圳宅地本来就少，溢价才15%，哪里够吃饭。
刚刚上海也宣布推迟供地了，推迟到9月，我估计也是因为行情不太好。另外，北京、广州、南京、郑州、宁波等城市，也是差不多。
02
为什么房企都开始不拿地了？
第一，没钱赚。
就拿杭州来说，卖地常年全国第一，够火了吧？
但是，自从第二轮集中供地新政出来后，房企却变得畏畏缩缩了。
根据浙报传媒研究院的调查结果显示，对于十宗竞品质的试点地块，有超过80%的房企表示“我不配”。
至于原因，就是一个大大的反问：“底价拿都亏损，怎么参与？”
有多亏？一起来看看。
经过测算，假设以底价拿地，有5宗地块即将亏损，利润率最低为-10.6%，最大也没超过4%。
要知道，这10宗地可是第二次集中供地里最好的了，如果它们都不赚钱，其他地块就更加不赚钱。
而且这10宗地块不仅要“竞品质”，还要现房销售，这就意味着高成本，一拳击中高周转房企的死穴。
另外，所有地块但凡达到价格上限之后，都要无偿给地方一部分租赁住房，利润再次被压缩。
有媒体透露，自从杭州土拍新政出来后，部分房企连旧改项目都不敢去拿了。
第二，40%的地货比红线压顶。
其实就是之前三道红线的配套措施：包括收并购在内，拿去买地的钱，不能超过年度销售额的40%。
连国企央企都很难做到四成以下的地货比，还指望民营企业能做到？
根据克而瑞数据显示，在41家主流房企中，今年上半年地货比超过40%的就有13家，违规数量足足占了3成。
其中，今年疯狂拿地的卓越，地货比更是高达94%，排名第一。
所以，对于很多民营房企来说，在做不到40%地货比的情况下，只能躺平。
第三，楼市调控变严格。
暂且不说三道红线压顶和商票之路被堵死，现在连卖房回款都难。
例如，杭州之前宣布落户不满5年，要交两年社保才能买房，四十多万人一夜失去购房资格。
再加上新房限价，预售证迟迟不发，房贷放款时间延长......没有一点是有利于开发商卖房的。
融资和回款都被抓得死死的，高周转房企还哪来这么多钱拿地？
03
其实，看完第二次集中供地，我还有几句话想说。
首先，地方说要增加住房供应，但是房企却开始不拿地。
大家都清楚，地方的土地财政，是要房企来配合的。
但是你看看现在的政策：我要你盖房，但我不给你赚钱。难道真当房企是傻子吗？
这放以前叫“既要拔鹅毛又不让鹅叫”，不过前提是政策比较宽松，房企起码还能忍忍。
但现在融资回款都被卡死，鹅毛都没长出来，你却还在继续拔，鹅当然要叫了要跑了，不然得冻死。
那要怎么解决住房供应？
难道要实施房地产税，让多套房持有者把房子吐出来吗？说了这么多年，今年才传出试点，短期是不可能实现的。
其次，就算是降低溢价率，普通人还是买不起房。
例如杭州，部分地块的起拍单价是有所提高的，再加上竞品质、现房销售的规定，房企成本变高，所以项目售价肯定不会低到哪去。
更何况，现在房企都不拿地了，住房供应就会减少，但住房需求是不会减少的，大城市在供不应求的情况下，价格又能降多少？
没办法，地方薅开发商羊毛，开发商只能薅购房者羊毛。
当然，你也千万要警惕那些突然疯狂拿地的民营企业，项目烂尾的雷，可能随时都会爆。
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