过去的十年，房价发生了翻天覆地的变化。
那么，房价涨幅是否存在规律？什么样的房子需要避坑？
本文将通过2011-2021年房价对比，为您分析和平区的置业方向。
注：文中新房价格为该项目2011年实际签约均价，按当年签约套数排序；
二手房价格以2021年贝壳二手房价格为主。
和平区近十年房价对比
近十年，和平区平均涨幅151%，而天津市区+环城的平均涨幅在103%。
总体来看，和平区的涨幅只能用“一骑绝尘”来形容。
换言之，在和平如果连100%的涨幅都没有，绝对可以算跑输大势了。
我们先来看看，和平哪几个楼盘十年涨幅最高。
和平时光属于典型的学区房，属于鞍山道小学片，和平重小，而且主力户型面积都不大，特别适合买来做学区房。
而且当年签约价才1万3，所以涨幅较高。
金茂现场（金茂广场）一共4栋楼，1-3#是住宅，属和平一片，4#是公寓。当年7000+的签约价有可能的公寓的价格。
小编了解到，尚府云台曾经出现过纠纷，所以7000多应该是之前的备案价。
有意思的是，这个小区直到前不久还偶尔有成交，签约价格也还是7000多。
岳阳舒苑包括永勤里和岳康园两个小区，对口岳阳道小学，当年也只有7000多，涨幅达到953%！
不出意外，有学区标签的小区永远领涨。
这两个小区成交的主力全部都是小户型，今年3月，永勤里成交了一套17.55平米的小一居，单价达到14万7！而此前成交的房源单价都在6万多。
这套房源的成交也在一定程度上拉升了小区的平均单价。
另一方面，岳阳舒苑当年的签约价也远远低于地段价值。
所以，岳阳舒苑涨幅超高是双重因素叠加导致的。
岳阳舒苑当年的签约价都只有7000多，而当年和平的地段价值应该在2万左右。
由于年代久远，小编已经无法查到更多的信息，推测有可能是安置房之类的小区。
买房这件事儿，地段最重要。即使产品力稍差，也能通过地段价值，追上平均价值。
岳阳舒苑最新成交房源
小结：
过去的十年中，和平区的学区属性盖过了居住属性，现在买房人关心的开发商、物业等等全都不是问题。
只要是重小学片，越是小户型反而越好卖。
另外，300%以上的涨幅可以说是“异常”高了，这些小区当年的定价都低于地段价值。
有十个楼盘涨幅在100-300%之间，这个涨幅在和平属于正常涨幅，和平的涨幅本就应该比全市平均值高才对。
这一档次的房源中有不少是学区房。
比如犀地、赛顿中心都属于昆明路小学片，都会轩、府上和平属于天津实验小学片，金德园属于和平中心小学片，同方瞰和平属于万全小学片。
都是和平重小，房价自然有保证。
金德园等小区还有不少小户型，更是受到学区房客群的青睐。
犀地虽然面积大点，但至少还有居住属性在，又是重小学区片，涨幅也不错。
赛顿中心与犀地类似，而且当年签约价格不到1万3。
天津大都会的住宅分为三个小区：天汇雅苑、天汇尚苑和天汇茗苑。
三个小区涨幅有所不同，天汇雅苑、天汇尚苑的户型面积段适中，涨幅均在100%以上。
而天汇茗苑都是大户型，涨幅只有88%，可以说是不及格了。
天汇茗苑近期成交房源
小结：
和平区是天津学区属性最强的区域，房产的涨幅更多地依赖学区房的支撑。
大户型无论在哪，都难以跑赢大势。
尤其和平，买房人都是冲着“学区”去的，总价太高的肯定不行。
在和平买房都是“拼总价”，谁的总价低谁就有优势，小户型可以把单价提高，大户型的业主只能为了迎合买房人而降低单价。
而真正的有钱人却可能瞧不上十年前的产品和小区环境，所以大户型业主往往需要再“自降身价”，以求吸引中档有钱人的目光。
涨幅不超过100%的楼盘有哪几个呢？
瑞景名郡、泰安道五大院、天津环球金融中心、君隆广场、西康路36号。
十年前瑞景名郡2万5的单价，十年后再来看，瑞景名郡的涨幅只有69%。
瑞景名郡是loft产品，属性拖了后腿。虽然可以平迁户口，但5梯28户的梯户比，密度太高了，居住体验肯定好不了。
天津环球金融中心、君隆广场也都因为是公寓产品的原因，涨幅垫底。
这里单独说一下环球金融中心（津门公寓），一线河景住宅，周边又有和平路商圈、地铁3号线，照理来说应该属于涨幅偏高的阵营。
恰恰相反，环球金融中心十年涨幅只有35%，相当于赔钱了，而且算是赔得一塌糊涂。
原因就是大户型豪宅的市场太小众，没人来接盘，而且和平三片师资也相对一般。
据说当时来这里买房的有不少是外地有钱人，踩了绝大多数天津人不会去踩的坑。
他们对当年天津的豪宅市场有误判，以为会像北京、上海一样。这几年天津经济整体下行，很多有钱人都选择离开天津，这种房源更加缺少“接盘侠”。
泰安道五大院的住宅产品从户型面积段上来看，绝对是改善了。
但小区却是围合式设计，不具备改善客群要求的小区环境、绿化等要素，又只是和平普小的学片，所以价格也只能随着大势走。
西康路36号2011年签约价3万9，是当年签约最贵的，这种CEO盘往往跑不赢大势。
小区暂时没有成交记录，参考挂牌价格的话，涨幅只有58%。
从投资角度来讲，房价越低于地段价值，涨幅就越容易走高。
最贵的楼盘未必涨幅就最高，像西康路36号这种市中心的别墅小区，居住价值要远超地段价值，所以涨幅肯定属于低的那一档。
小结：
首先，天津人对于公寓产品抗性比较大，尤其居住密度过高的公寓，即使地点再好也没有用。
第二，改善人群置业往往要求好的地段儿和社区环境，像泰安道五大院，社区感比较拉胯。
最后，涨幅更多取决于房价与地段价值的关系，当年总房款过高的小区涨幅通常都不会太理想。
如果投资的话，一定不买房价最贵的，低于地段价值的涨幅才更高。
过去的十年中，和平区已经完全成为“学区房”的代名词。想涨价，必抱学区大腿。
学区属性高于一切。哪怕只有两平米的房源，也会有人买。
盘点十年来和平的房价走势之后，发现只要带学区属性，就能涨价，无论多小、多破。
如果以前不久的新政为分界线，前十年，和平无他，只认“学区”。
后十年，大环境变了。
锁六年学区、要求“户籍+学籍”、教师区域轮岗……一系列政策都在指向“学区房”，削峰填谷是大势所趋。
未来和平学区房的价格不会出现太大的价差，高价学区房经过一段时间会回归一个平均值。
8月31日，新政再次“加磅”，要求小学一年级入学，需要持有与和平区户籍地址相同的房产满三年。
一方面，业主需要持有房产的年限将被延长，这就需要更加考虑房产的居住属性。
不要再指望学校能让你的房子暴涨，以投资为目的的买房人请离场。
如果你真的想在和平买房，居住价值越大的房子以后损失反而可能越小。
“重小”加持的老破小在今后可能不会跑赢大势，曾经的规律在未来可能不再适用。