隐藏款
第二轮集中供地，几经波折终于开仓了。
在滨海，尽管开发区仅有的2宗地块都提前退场，却阻碍不了一个事实——
作为主城向南拓展的首站，天碱板块已快速进入成熟期，界面“满员”，格局已定。
同节奏到来的是，供应档次升格。
除了一些新鲜规划元素进入，像万科这样深耕多年，拥有7个地块、三个组团的开发商，其CENTRE组团的压轴产品也不再犹抱琵琶了。
01.
经解放路进入天碱，闯入视野的第一幕便是2栋披挂着全石材立面、整体带着强烈对称秩序的新古典主义建筑。
庄重挺拔，塔冠之上稳稳顶着“王冠“，极具昭示性。
万科大都会1号示意效果图
这里便是万科大都会CENTER组团，共包括了3个子地块，统一取名“万科大都会1号”。
眼前的两栋塔楼正位于观澜轩地块的头排位置，而根据规划，像这样的建筑共有4栋。
另外两栋位于观澜轩北侧、面对滨海文化中心的最后一个地块“观政轩”内。
也就是说，未来沿旭升路一字排开，将会有4栋百米高的地标建筑。与一路之隔的滨海文化中心错落呼应，同时也和不远处的“津箍棒”，就经典与现代在空中完成气场连线。
万科大都会1号示意效果图
但它们并不是公建，而是正经八百的住宅产品。
准确说，是在构建滨海地标的经典造型之上，打造的两梯两户建面约210平米、一层一户建面300平米+，户户拥有270°-360°核心区观景视野的定制化产品。
观澜轩地标塔楼视野实拍
从单套600万元+的定价，能很清楚地判断，其在滨海市场的塔尖占位。
02.
不过，这个价格可不是靠面积撑起来的。
单看建筑颜值，就已经不简单了。
真相是，包括4栋塔楼在内的“大都会1号”全部3个地块、17栋建筑，均由国际建筑设计巨匠——罗伯特·斯特恩执笔。
这位耶鲁大学建筑学院连续3届的院长，被业界尊崇为新古典主义建筑鼻祖。此次大都会1号参照的就是其代表作——被奉为世界豪宅典范的纽约中央公园西15号。
万科大都会1号示意效果图
同步可以看到，作为滨海塔尖住宅，该有的“自我修养”这个项目都很努力。
与4栋1米高塔楼一样，其基座部分的商街立面也被干挂石材通体包裹。
在实景兑现的观澜轩，已能亲手触到大面积应用石材所带来的体面与质感。单是这一身“行头”，就明显区别于市场上的绝大多数产品了。
重新聚焦建筑格局，长约280米的商街形同臂弯般环抱出两座半椭圆形广场，还在北侧托出一座街角公园。
广场地面同样由石材铺装，但与浑厚深沉的楼体立面相比，其丰富拼装肌理，又碰撞出不失对称节奏的优雅律动。
观澜轩商街实景图
中轴位置上，挑出一栋4层建筑，犹如塔顶“王冠”的放大版。
它是观澜轩地块的会所式归家大堂，未来还能提供餐饮、休闲、健身、美容、私人会议等空间与服务。
同时据悉，观澜轩除塔楼大平层外，也有少量高层、小高层产品在售。但总价全部高过400万元，建面150平米以上户型占比高达90%。
整个社区门槛之高，有目共睹。
而圈层之高端，也是显而易见的。针对此，项目就上述业主会所和临街商铺也给出了“特殊”运营方案。
一是万科决定全部自持，以便控制业态品质长期符合社区调性。
成桂西餐厅实景图
kokorowa日料实景图
二来，万科商管团队已完成了前置招商。
目前，成桂西餐、kokorowa日料、深兰坊咖啡、优适健身房等一批天津高品质消费的代表商户已提前营业，预演大宅门的精致生活了。
03.
作为塔尖定位，观澜轩的“高标”呈现，看起来都是那么顺理成章。
根据大都会1号的规划，其姊妹地块“观政轩”也将采用同量级的产品与服务标准。
但唯独有一点“不同”，也是市场“万万没想到”之处。
近期观政轩揭开庐山真面目，发现其塔楼（大平层）之外楼座中，竟还藏着建面约87平米和118平米产品。
如此搭配，未免太过悬殊。
建面约87平米两室户型
大都会1号，特别是观澜轩、观政轩的核心价值，总结下来无非三点：
正对滨海文化中心最后的开发机会；万科TOP级“大都会系”标准的深度落地；再一个便是万科在滨海高端居住里不可取代的地位。
此前万科滨海柏翠园被奉为高端改善标杆，但其产品可是建面约150平米起步，妥妥诠释了 “豪宅门槛”。到了观澜轩，也基本如此。
与其地位接近的万通华府、华纳社区……几乎无一例外。
可谁成想，此次明显迭代的观政轩，却大幅降低了准入线。
建面约118平米三室户型
打个比方，如果滨海大都会的产品都是奔驰车，那4栋塔楼相当于顶配的迈巴赫，而建面约87平米就是SMART。
在一个高流速的总价范畴内，对标一个豪华标准的入门级产品，这就是没人把SMART当经济车型的原因。
而在观政轩，万科却偏偏还让它们“共线生产”了。
04.
参照规划具体来看。
观政轩共包括370 户，其中建面约210平米大平层占到116 户，建面约87/118平米产品228 户，其余26 户为建面约160平米户型。
有近一半产品，总价都将在600万元以上。
这个小区别无选择，所有标准都必须对着这部分塔尖住户做。
与观澜轩实景兑现品质一致的社区大堂、业主会所、软性配套、大师气质和物业服务……自然也包括前面尚未有机会提到的更多规划升级。
不妨再举些例子：
每个地块都规划了一处专享的“汽车中庭”，业主乘车归来，下车后便能直接进入社区。
汽车中庭示意效果图
同时从观澜轩已部分落地的实景园林能看到，社区景观被定位于“庭院艺术馆”。
就像，草皮选择了造价贵2倍的果岭草坪，为的是更舒适的视觉和触感，以及比普通草坪延长约一个月的绿期。
再比如，银杏选株都是胸径约20厘米成年苗木，单株成本就有5-10 万元；染井吉野樱花是日本空运而来；社区地面全部以石材进行铺装……
万科大都会1号示意效果图
滨海600万元+的塔尖产品和客户层级决定了，有足够必要匹配这样的空间、场景与服务。
但又不得不承认，对建面约87平米、118平米的“大众款”来说，这样的日常更该只是“灰姑娘的水晶鞋”。
但在观政轩，所有社区资源所能带来的，无论是面子上的光泽，还是生活内里的支撑，这些业主都可以无差别地均权享有，无异于“大哥带飞”般的迅猛进阶。
而比这更有价值的，高端邻里圈层注定将是外界看待大都会1号的显性标签。而他们几乎削掉了一半门槛，只以200-300万元总价便走进了光环中心。
05.
为保证品质生活的即时兑现，据悉观政轩全社区都将采取成品交付。
室内精装方面，建面约87平米、118平米户型虽未与大平层执行一套标准，但相较同级产品还是出现了很明显的水涨船高。
对标的竟是，万科在河西区的城市级豪宅项目——宾西路5号。
以样板间内真实所见——
客厅背景墙由1.2米*2.4米山纹陶板砖、金属装饰线与PVC覆膜饰面板联袂组合；同步，主卧背景墙也以皮革硬包，再以金属条收边。
客厅地面选用规格更大的9cm*90cm仿石地砖，配合金属踢脚线；厕所墙面升格使用了一体成型的陶瓷薄板大砖，拉高了颜值也更易打理。
样板间示意图
全屋衣柜均通高至吊顶下，顶天立地线条高挑，并加装大铰链和拉直器，保持“加高”门板不变形。
烟机灶具、洗碗机、垃圾处理器、中央空调等电器，配备一应俱全……
单就项目装标报价，可说是相当实在的。
同时，从细节丰富的悬浮式吊顶、客厅地面多级波打线、实木地板鱼骨纹铺装、玄关台面及全屋门把手增加触感温润的小皮革、全屋收纳系统等也能看到，万科仍不惜以一系列更费工费料的做法，带来居住体验的跃升。
一样的道理，这样的成本用度、选品标准、工艺工法，根本不是这个面积段常规该出现的。放之整个滨海，也未必再有。
样板间示意图
楼市里大众款产品的进阶故事，通常来自开发商又植入了哪些改善元素，却从未跳脱被总价和面积段固化住的项目定位。
而大都会1号“观政轩”的讲法截然不同——和谁同框、和谁做了邻居、和谁在共享生活，身段将会有云泥之别。
回头再看这组“隐藏款“的建面约87平米、118平米产品，从内而外都是“超配”存在的，乃至足以定义滨海同面积段产品天花板。
因此，某种意义上它们并没有竞品。
进而有很大可能，这种难逢对手，在未来走进二手房市场时，将分化得更为鲜明和彻底。
【 END 】
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