年末的楼市，正在厮杀。
先看二手房。
前段时间广州传出“二手房贷可以不用参考指导价”的消息，其实没那么玄乎，就是小区房产的成交价已经低于指导价，指导价自然也就无效了。
今年8月底，广州住建局发了《首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格表》，共涉及96个小区，覆盖天河、越秀、海珠、番禺、黄埔五个区域。
这个指导价，普遍达到市场成交价的8折甚至7折，银行按参考价放贷，直接让买家多出巨额现金首付，强行打掉二手房的高杠杆，效果立竿见影。
市场价1500万的房，按正常的首套首贷（3成首付），首付只要450万，可以贷1050万。
但二手参考价出台后，同样是1500万的房，官方给小区的指导价是1000万，业主依旧卖1500万。
但银行只能按1000万的总价批，同样首套首贷，只能贷700万，首付要给800万。
业主不肯降价，买家手里缺现金开始观望，结果肯定是成交量下降。
10月，广州二手房住宅成交量（自助网签+中介网签）为5253宗，环比9月下降15.2%，同比下降50.9%，创近年来新低。
房价跌幅也在逐渐加大，10月新房环比下跌0.3%，二手房环比下跌0.6%，是北上广深四个一线城市中跌幅最大的。
随着观望情绪加剧，业主扛不住降价，成交价向指导价靠拢，甚至跌破指导价，自然在情理之中。
深圳也一样，作为国内首个试水二手房参考价的一线大都市，今年的二手房成交，几乎可以用惨不忍睹来形容。
今年10月，深圳共成交1605套二手住宅，成交面积为15.04万平方米，同比大跌66.42%；成交套数环比9月的1765套下跌9.1%，续创近十年新低。
数据显示，深圳9月、10月全市二手住宅挂牌均价环比均下跌0.5%，并且近一个月内约有15%的业主下调了报价。
与此同时，放盘量却连续8个月上涨，到如今在售的房源多达5.5万套。
一份接近指导价的房源列表显示，截止10月下旬，统计了123套挂牌总价不高于参考价5%的房源。
其中，罗湖和龙岗的房源数量最多，分别为30套、22套；接着是福田20套，南山和宝安各15套；龙华和盐田的房源最少，只有11套和10套。
不管是广州还是深圳，随着时间推移，指导价这个红线已经变成市场共识，房东们明显扛不住了。
再来看新房。
如果说热点城市二手房，是房东心态的理性回归，那么，开发商们在新房市场的搏杀，有过之而无不及。
中新经纬的报道说，天津一个单价4万的楼盘，大户型总价甚至能达到900万，即便如此标榜自己高端的楼盘，也无奈推出了首付分期，100平方米的两居室首付只需39万元，还有两个中字头楼盘也是一样的操作。
环京也是，有楼盘先交10%的首付，剩下的1-2年内还清。分期部分相当于客户向开发商借款，不过是无息的，客户分季度归还开发商。
在哈尔滨，开发商竞争更激烈，不少楼盘都在搞低首付，以一套136平米、总价120万元的左右三居室房源为例，申请首付分期的客户，首付款仅需要支付3-4万元，之后月供5000元，拿出首付绰绰有余。有的楼盘甚至还能首付返现，搞成“零首付”，路子之野，令人叹为观止。
郑州和天津的情况更像，同样是一路阴跌的北方大城，今年还有暴雨因素影响，下半年首付10%的项目遍地都是，最近甚至还有开发商“买一套送一套”，低首付不说，交完之后开发商再返给你，有楼盘10%的首付都不用做分期，开发商直接做高评估价，违规高评高贷，剩余房款全算在月供里。
郑州、哈尔滨、天津这三个城市有个共同点，都是北方城市，都不是因为外力调控打断了房价涨势，而是房价本就沉寂多年，下半年加速下跌，房企顶不住，也在情理之中。
广州、深圳不一样，是在二手房指导价的强力调控下，直接打掉了过热的成交，打消了房东升值增值的预期，最终房价才回归了理性。
这绝非年末的短期现象，房东、房企的日子越来越难熬，可能会成为2022年的常态。
在刚刚召开的经济工作会议上，再次强调“房住不炒”，多了一个“加强预期引导”，“探索新的发展模式”，长租房、保障房的提法倒不新鲜，多了支持“合理住房需求”，还有“楼市良性循环”。
重提“房住不炒”，尤其是在现在这样的年景，市场里唱多声音越来越多的时候，意义重大。
这意味着：即便房企融资有放松，即便二手房贷开始恢复正常发放，即便房贷利率开始下调，房住不炒的基调不会有任何改变，不要幻想有大水漫灌刺激，不要幻想限购、限贷、限售有大幅宽松。
2022年调控的手段，可能会变得温和，但依然有力。
像郑州、哈尔滨、天津等二线城市里的开发商，像广州、深圳热点城市里的房东业主，都是因为以前过的日子太滋润，以至于在过去这些年不停高举高打，无视风险，加杠杆拿地，肆意涨价。
只有惨淡的成交，全社会购房预期的反转，才能使他们明白冷峻的现实：
买卖房子，并不是一个好生意。